서울중앙지방법원 2025타경103379. 관악구 신림동 대림아트빌 3층 301호, 전용 28.92㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉으로만 보면 상당히 위험해 보입니다. 실제 임차인 홍민지 1명은 2021.12.10 주민등록과 점유를 갖추고, 확정일자도 2021.12.09로 말소기준인 2023.08.22 국 압류보다 앞섭니다. 보증금도 240,000,000원으로 현재 최저가 132,480,000원을 크게 웃돌아, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어지는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변수가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 신청채권자가 2026.05.04 제출한 확약서에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 홍민지 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 맞습니다. 이 확약은 홍민지에게만 적용되므로, 별도의 점유자나 추가 임차관계가 존재한다면 그 사람에게까지 확약 효과가 확장되는 것은 아닙니다. 감정요항의 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 추가 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103379 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 3층 301호 · 도로명주소 난곡로26길 115 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.92㎡ |
| 소유자 | 사형택 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 132,480,000원 (5회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 규모 | 2018.09.13 사용승인 · 대림아트빌 16세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행하지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.08.22 국 압류입니다. 2018.10.18 설정된 관악농업협동조합 근저당은 2019.07.17 이미 말소됐습니다. 이후 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류와 2025.07.10 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 홍민지의 임차권등기 자체는 2023.12.29이지만, 대항력 판단의 핵심인 주민등록·점유는 2021.12.10으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍민지 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.12.10 | 2021.12.09 | 有 | 有 | 실질 0원 |
다만 확약은 홍민지 개인에게만 적용됩니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유나 별도의 임차인이 추가로 확인된다면 그 권리는 홍민지 확약과 분리해서 다시 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세 아래
대림아트빌 전용 28.92㎡ 실거래는 3건 확인됩니다. 전체 평균 196,666,666원보다는 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 거래 추세가 -2.5%로 내려가고 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.92㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 28.92㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액은 132,480,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 195,000,000원의 67.9%입니다. 따라서 이 사건은 ‘최저가만 낮아 보이는’ 대항력 인수형으로 평가하면 안 됩니다. 확약을 실제로 반영했을 때도 실질취득 자체가 최근 시세보다 낮은 구조입니다. 다만 최근 실거래 추세가 -2.5%이고 이미 5회 유찰됐다는 점은 시장의 가격 수용성이 약하다는 신호로 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,654,720원 |
| 1. 임차인 홍민지 보증금 | 240,000,000원 | 129,825,280원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 홍민지 보증금의 부족분은 110,174,720원입니다. 그러나 2026.05.04 확약에 따라 홍민지는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약 유무가 결론을 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 64% | 132,480,000원 | 110,174,720원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 51% | 105,984,000원 | 136,299,776원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 41% | 84,787,200원 | 157,138,970원 | 0원 |
확약이 없으면 회차가 내려갈수록 낙찰가는 낮아지는 대신 홍민지의 미배당 보증금 인수액은 110,174,720원에서 136,299,776원, 157,138,970원으로 커집니다. 그래서 대항력 인수형은 단순히 최저가가 내려간다고 총부담이 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 이 사건에서는 홍민지의 확약이 있으므로 각 회차에서 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 용도. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.09.13입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 남강고등학교 남측 인근으로, 연립주택·다세대 등 공동주택과 학교·임야가 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 10m 및 2m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,440,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 118.0㎡이며 토지이용상황은 다세대입니다.
- 환금성. 대림아트빌은 16세대이고 확인 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 195,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 홍민지 외 점유관계 확인. 확인된 실제 임차인은 홍민지 1명이지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 추가 점유자가 있다면 홍민지 확약은 그 사람에게 적용되지 않습니다.
- 301호·303호 표기 대조. 사건 소재지는 301호이나 감정요항 구조 문구에는 303호가 기재되어 있어 감정서 도면과 현황을 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 195,000,000원보다 실질취득은 낮지만 최근 거래 추세는 -2.5%입니다. 과거 전체 평균 196,666,666원만으로 가격을 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 이 사건은 5회 유찰됐고 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다. 물건 상태·점유·수요 등 반복 유찰 배경을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 배당표는 매각가 132,480,000원을 가정하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “대항력 위험은 크지만, 확약서가 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 최저가 132,480,000원을 넘어서는 위험한 구조입니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 이어져 최저가가 내려가도 총부담이 크게 줄지 않는 유형입니다. 그러나 2026.05.04 확약서로 홍민지가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 이 임차인의 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 현재 실질취득은 132,480,000원이고 최근 12개월 평균 195,000,000원의 67.9%입니다. 가격 측면에서는 최근 시세 아래에 있지만, 5회 유찰·최근 추세 -2.5%·16세대 규모와 301호/303호 표기 차이, 임대관계 미상은 낙관을 제한합니다. 결론은 “확약 확인 시 가격 메리트는 존재하되, 현장·원본 확인을 전제로 하는 B급 사건”입니다.
