서울중앙지방법원 2025타경103442. 관악구 신림동 더위일관악파크뷰 5층 503호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔(거실/방, 주방, 다락 등)로 확인됩니다. 소유자 박승준은 2022년 3월 14일 매매를 원인으로 2022년 4월 1일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 285,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김진세도 전입·점유를 시작하고 확정일자를 받았습니다.

이 사건의 핵심은 대항력 있는 보증금 285,000,000원입니다. 김진세는 2022년 4월 1일 전입·점유·확정일자를 갖추었고, 2024년 2월 14일 보증금 285,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025년 7월 16일 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 원래대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

하지만 2026년 6월 19일 제출된 확약서가 결론을 바꿉니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김진세 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수형에서 ‘확약 0원*’으로

과거 서서울신용협동조합의 채권최고액 1,947,000,000원 공동담보 근저당은 2022년 3월 16일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 그 근저당이 아니라 김진세의 선순위 임차권과 2025년 7월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 실제 임차인은 김진세 1명이며 보증기관 승계 임차인을 별도 임차인으로 중복 합산할 사안은 아닙니다.

한편 2022년 4월 1일 갑구에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기도 존재합니다. 입찰 전에는 최신 등기 원본에서 이 등기의 현재 상태를 함께 대조하는 것이 필요합니다.

② 가격과 실질취득 — 2.20억이 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

현재 최저매각가는 220,000,000원으로, 감정가 275,000,000원의 80%입니다. 이미 5회 유찰된 상태입니다. 다만 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 이 오피스텔을 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 가격 메리트 판단은 실제 시장가격과의 비교가 전제되어야 하므로, 이 리포트에서는 최저가가 싸다는 가점을 주지 않습니다.

권리비용만 보면 확약 적용 후 현재 회차의 실질취득은 220,000,000원이고 매수인 인수는 0원*입니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 원래 배당 구조에서는 현재 회차에 68,880,000원, 6회 유찰 시 112,264,000원, 7회 유찰 시 146,971,200원의 보증금 미배당이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금의 미배당분이 커지는 전형적인 대항력 인수 구조였고, 이번 사건은 확약 때문에 그 부담이 실질 0원*으로 전환된 경우입니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

배당계산상 김진세 보증금 미배당액은 68,880,000원입니다. 다만 2026.06.19 확약에 따라 김진세가 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신림고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역인 신대방역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부는 거실/방, 주방, 다락 등으로 구성됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 503호이며 급배수·위생·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 26미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·난곡사거리지구중심 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 10,840,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용, 평지·가로장방·광대로한면입니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일 현재도 유효한지 원본을 직접 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 김진세의 을구 3번 주택임차권은 보증금 285,000,000원입니다. 확약에 따른 임차권등기 말소 절차를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 룰상 인수액과 실질 인수 구분. 현재 회차 배당상 미배당은 68,880,000원이지만 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 두 숫자를 혼동하지 않아야 합니다.
• 5회 유찰 가격 검증. 최저가 220,000,000원이 감정가 275,000,000원의 80%라고 해서 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 실제 매매가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 3-1번 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기 원본에서 현재 상태를 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당. 현재 배당표상 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이고 청구금액은 285,000,000원입니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인해 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 별도 검증”

이 물건은 표면만 보면 까다롭습니다. 보증금 285,000,000원의 김진세 임차인이 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖추고 있고, 현재 최저가 220,000,000원에서는 배당 후에도 68,880,000원이 남기 때문입니다. 확약이 없다면 매수인이 이 잔존 보증금 문제를 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다.

그러나 2026년 6월 19일 제출된 확약으로 결론이 달라집니다. 김진세가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 권리상 가장 큰 위험은 이 확약으로 해소됩니다.

다만 5회 유찰과 감정가 대비 80%라는 숫자만 보고 가격까지 좋다고 결론 내리면 안 됩니다. 현재 최저가 220,000,000원의 시세상 위치는 별도로 검증해야 합니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격은 검증 전까지 보류. 이 사건의 핵심은 이 두 판단을 분리하는 것입니다.