서울중앙지방법원 2025타경103488. 종로구 창신동 제이타워 11층 1105호, 전용 15.59㎡ 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 권광근이고, 2022.03.31. 거래가액 245,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2024.04.05. 등기된 김춘성의 주택임차권입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.03.31.로, 2024.08.19. 한국주택금융공사 가압류보다 앞서 있어 원래대로라면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 2026.06.26.자 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김춘성의 미배당액은 계산상 존재하더라도 매수인에게 실질 인수되지 않습니다. 단, 이 확약은 김춘성에게만 적용되므로 별도 점유자로 조사된 김동욱의 권리까지 해소하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103488 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 11층 1105호 · 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 15.59㎡ · 지하2층/지상11층 중 11층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 권광근 · 2022.03.31. 소유권이전 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 185,600,000원 |
| 유찰횟수 | 6회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 미상 임차인은 별도 확인
말소기준은 2024.08.19. 한국주택금융공사 가압류 122,487,986원입니다. 이후 2025.07.25. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김춘성의 주택임차권은 2024.04.05. 등기돼 말소기준보다 앞섭니다. 원칙상 보증금 245,000,000원 중 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조지만, 이 사건은 확약서 때문에 김춘성에 대해서는 예외적으로 실질 인수 0원입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 차임 | 대항력·우선변제 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘성 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 245,000,000원 | - | 대항력 있음 우선변제 전입 2022.03.31. · 확정 2022.03.31. | 확약 반영 시 인수 0원 잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
| 김동욱 | 전부 | 1,000,000원 | 8,400,000원 | 대항력 미상 전입신고일 미상 | 대항력 가능·미상 확약 적용 대상 아님 |
② 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 최근 추세는 하락
제이타워의 대상 면적은 15.59㎡이며, 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 239,750,000원이지만 과거 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 222,500,000원, 최신 거래는 2024.07. 250,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전보다 -8.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 14.7㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2023.10 | 15.59㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2023.05 | 15.51㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2022.07 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 15.59㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.03 | 16.01㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2022.02 | 15.59㎡ | 10 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 2건 | 222,500,000원 |
현재 최저매각가 185,600,000원은 최근 12개월 평균의 83.4%입니다. 김춘성 확약을 반영하면 주된 선순위 보증금 인수 때문에 실질취득액이 245,000,000원에 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 김동욱의 권리관계는 아직 확정할 수 없으므로 185,600,000원이 최종 실질취득액이라고 단정해서도 안 됩니다. 또한 최근 거래 추세가 -8.5%이므로 과거 전체 평균 239,750,000원 대비 할인만으로 가격을 높게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,398,400원 |
| 1. 임차인 김춘성 보증금 | 245,000,000원 | 182,201,600원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 122,487,986원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김춘성의 미배당액은 62,798,400원입니다. 다만 2026.06.26.자 확약에 따라 김춘성은 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 금액은 김춘성 관련 매수인 실질 인수액으로 보지 않습니다. 김동욱의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동묘앞역 북서측 인근으로, 아파트 등 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재된 역세권입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선·6호선 동묘앞역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕, 지하2층/지상11층 건물이며 사용승인일은 2021.05.28.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측·동측·북측으로 각각 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제이타워는 48세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.4회·낙찰률 0.0으로 나타나 반복 유찰 위험을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 김동욱 점유 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 판단이 불가능합니다. 실제 점유, 전입, 계약관계를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 김춘성 임차권은 확약에 따라 말소되는 것이 핵심이므로 매각조건과 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 185,600,000원은 최근 12개월 평균 222,500,000원의 83.4%이나, 최근 거래 추세는 -8.5%입니다.
- 환금성 점검. 현재 6회 유찰, 제이타워 경매 평균 5.4회 유찰이라는 숫자를 가격 할인과 함께 봐야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.03.31. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 처리 및 관련 의무 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 완전한 무위험 물건은 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 김춘성의 선순위 임차권입니다. 보증금 245,000,000원이 감정가 232,000,000원보다 크고 현재 최저매각가 185,600,000원을 크게 웃돌아, 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 가격 할인 효과가 사라지는 구조였습니다. 그러나 2026.06.26.자 확약으로 김춘성은 대항력을 포기하고 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 주된 인수위험은 실질 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 곧바로 권리 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 별도 임차인 김동욱은 전입신고일이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 이 사람에게 김춘성의 확약은 적용되지 않습니다. 가격은 최근 12개월 평균의 83.4%까지 내려왔지만 최근 시세 흐름은 -8.5%, 물건은 6회 유찰, 제이타워 경매 평균도 5.4회 유찰입니다. 주된 인수위험은 해소됐지만 미상 임차인과 반복 유찰·환금성 위험이 남아 있는 물건이라는 점이 최종 판단의 핵심입니다.
