서울중앙지방법원 2025타경103504. 신림동 성진리치빌5차 2층 202호, 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 서정훈은 2021.09.01. 거래가액 210,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기 흐름에서 눈에 띄는 것은 2023.11.27. 설정된 노영은의 주택임차권 210,000,000원입니다. 노영은은 2021.08.31. 주민등록, 2021.08.12. 확정일자를 갖추고 있으며 배당요구도 한 상태라, 확약이 없었다면 현재 회차에서 배당되지 못하는 41,996,800원을 매수인이 인수하는 구조였습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.06.26.자 확약서가 제출됐습니다. 따라서 노영은에 대한 룰상 인수액은 41,996,800원이지만 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 다만 이 확약은 노영은 관련 위험에만 적용됩니다. 별도 점유자 이지현의 위험까지 지워 주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103504 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 713-1 성진리치빌5차 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 전용 20.99㎡ |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.09.01. 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.01 |
| 청구금액 | 210,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.02.19. 갑구 3번 압류 · 국 |
① 권리 흐름 — 확약과 별도 점유자를 분리해서 봐야 한다
2021.02.09. 통조림가공수산업협동조합의 근저당권은 2021.08.30. 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.02.19. 관악세무서장 압류이고, 이후 서울특별시 압류 및 2025.07.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노영은 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.31 / 2021.08.12 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 0원* |
| 이지현 | 2024.02.14 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
노영은은 등기된 주택임차권자로 배당요구까지 마쳤지만 확약으로 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 반면 이지현은 2024.02.14. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 81.5%지만, 거래가 오래됐고 미상임차가 남는다
성진리치빌5차는 16세대, 2021.02.02. 준공이며 대상 전용면적은 20.99㎡입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 두 건 모두 210,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 20.99㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 20.99㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 평균 | 20.99㎡ | 2건 | 210,000,000원 |
현재 최저가 171,200,000원은 210,000,000원의 81.5%입니다. 노영은 확약만 놓고 보면 낙찰가 171,200,000원이 곧 실질취득의 기본값이므로 과거 실거래보다 낮습니다. 그러나 최신 거래가 2022.01이고 표본도 2건뿐이며, 이지현의 미상 보증금 위험까지 남아 있습니다. 따라서 이 81.5%만으로 현재 가격이 확실히 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 노영은 보증금 | 210,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 노영은 미배당액은 41,996,800원이나, 2026.06.26. 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 계산은 이지현의 미상 보증금 위험을 금액화한 것이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 인수가 늘어나는 구조
| 회차 | 매각가 | 노영은 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 171,200,000원 | 41,996,800원 | 실질 0원* |
| 6회 유찰 시 | 136,960,000원 | 75,757,440원 | 실질 0원* |
| 7회 유찰 시 | 109,568,000원 | 102,765,952원 | 실질 0원* |
* 노영은에 한해 2026.06.26.자 확약서가 유효하게 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 이지현의 미상 임차 위험은 별도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 난곡초등학교 북측 인근이며 주변은 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 공동주택외1 중 2층 202호이며, 위생·급배수·도시가스 난방·주차장·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 주거용 건부지이며 서측·북측 약 6~8m, 남측 약 5m 포장도로 등에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역, 과밀억제권역 등에 포함되고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 성진리치빌5차는 16세대이며 2021.02.02. 준공된 다세대입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26.자 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 이지현 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 총 취득원가 상한도 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 확인. 노영은 임차권등기와 현재 점유자 이지현의 관계, 실제 점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준 보수적으로. 비교 실거래 210,000,000원은 2021~2022년 두 건뿐입니다. 81.5%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰된 원인이 권리·점유·시장성 중 어디에 있는지 매각물건명세서와 현장조사로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “주된 인수는 지워졌지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 두 임차인을 하나로 묶어 판단하지 않는 것입니다. 노영은의 보증금 210,000,000원은 현재 최저가보다 크고 원래라면 41,996,800원이 인수되는 구조지만, 2026.06.26.자 확약서로 그 임차인에 한해서는 실질 인수 0원*입니다. 반면 이지현은 2024.02.14. 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다.
가격도 조건부입니다. 최저가 171,200,000원은 확인된 실거래 210,000,000원의 81.5%지만, 실거래 자체가 2021~2022년 두 건에 그치고 이미 5회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 노영은 확약은 강한 호재, 이지현 미상임차는 강한 확인사항입니다. 미상 임차관계가 해소되기 전에는 ‘2.1억 시세 물건을 1.712억에 싸게 산다’는 식의 단순 계산을 피하는 것이 맞습니다.
