서울중앙지방법원 2025타경103551. 신림동 풍원하임빌 102동 404호, 전용 28.87㎡의 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 권리분석은 단순히 “대항력 임차인이 있으니 보증금 부족분을 인수한다”에서 끝나지 않습니다. 진청롱의 전입은 2022.12.01로 말소기준권리인 주택도시보증공사 가압류 2024.06.03보다 앞서고, 확정일자도 2022.10.14이므로 본래 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 구조입니다. 보증금은 275,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득비용이 보증금에 수렴합니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 제출된 2026.6.26.자 확약서에는 진청롱이 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 매수인에게 남은 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 따라서 진청롱에 관한 실질 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103551 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 1741 풍원하임빌 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.87㎡ · 지상6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박숙영 (2020.01.17. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 276,000,000원 / 220,800,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류 · 청구금액 2,502,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 승계 구조를 바꾼다
등기부에는 2018.04.23. 국민은행 근저당권이 있었지만 2018.07.19. 이미 말소되었습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.06.03. 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 국 압류, 진청롱의 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 확약 적용 범위를 구분해야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진청롱 | 2022.12.01 | 275,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 |
| OTGONBAYAR UNDRAKHJARGAL | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TAIVANSAIKHAN UYANGA | 2025.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| BARSBAATAR BAYARJAVKHLAN | 2024.12.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
확약은 진청롱에게만 적용됩니다. 다른 3명은 전입일이 각각 2024.12.27., 2025.02.24., 2024.12.27.로 모두 말소기준권리 2024.06.03. 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 확약과 별개의 점유·명도 및 임대차관계 확인은 남아 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 확약으로 진청롱의 실질 인수가 0원이므로 현재 실질취득비용은 220,800,000원입니다. 풍원하임빌 전용 28.87㎡의 최근 거래와 비교하면, 최근 12개월 평균은 275,000,000원, 최신 거래는 2025.09. 290,000,000원입니다. 현재 최저가의 최근 12개월 평균 대비 비율은 80.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 28.87㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2025.05 | 28.87㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2025.02 | 28.87㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 28.87㎡ | 3건 | 275,000,000원 |
전체 거래 평균 286,562,500원보다 최근 12개월 평균 275,000,000원을 우선해서 보는 것이 타당합니다. 실제로 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.3%의 하락 추세입니다. 따라서 현재 실질취득 220,800,000원이 최근 평균보다 낮다는 점은 가격상 긍정적이지만, 과거 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 220,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,891,200원 |
| 1. 임차인 진청롱 보증금 | 275,000,000원 | 216,908,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,502,350,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 대항력 산식에서는 진청롱 보증금 중 58,091,200원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.6.26. 확약서에 따라 진청롱은 대항력을 포기하고, 미배당 잔존 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에도 동의했으므로 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 확약은 진청롱에게만 적용됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신관중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철2호선 신림역·봉천역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상6층 건물 중 4층이며 사용승인일은 2018.03.29.입니다. 도시가스 난방, 급·배수, 위생, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 풍원하임빌은 70세대이며 전용 28.87㎡ 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 275,000,000원이나 최근 거래 추세가 -6.3%이고 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.6.26.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
- 확약 적용 대상 구분. 확약은 진청롱에게만 적용됩니다. 다른 점유자 3명의 실제 임대차계약·보증금·점유 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 점유자가 여러 명 확인된 만큼 낙찰 후 실제 인도 범위와 퇴거 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 275,000,000원보다 현재 실질취득 220,800,000원이 낮지만, 최근 거래 추세가 -6.3%이므로 과거 전체 평균 286,562,500원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰입니다. 권리 문제 외에도 점유, 매수층, 소형 다세대 환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장과 중개시장에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 275,000,000원”보다 중요한 것은 확약의 효력과 유찰의 이유
표면만 보면 감정가 276,000,000원짜리 다세대가 220,800,000원까지 내려왔고, 보증금 275,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 그러나 2026.6.26. 확약이 그 핵심 구조를 바꿉니다. 진청롱의 룰상 미배당 58,091,200원은 매수인이 실제로 승계하지 않는 것으로 정리되어, 현재 실질취득은 220,800,000원입니다.
가격만 보면 이는 최근 12개월 평균 275,000,000원의 80.3% 수준입니다. 다만 최근 실거래 추세는 -6.3%이고 이미 5회 유찰되었습니다. 여기에 확약 밖 점유자 3명의 임대차관계가 완전히 확인된 것도 아닙니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피할 사건”도, “최저가가 낮으니 바로 싼 사건”도 아닙니다. 주된 승계 위험은 확약으로 해소됐지만, 반복 유찰·하락 추세·점유관계를 확인해야 하는 조건부 접근형으로 보는 것이 맞습니다.
