서울중앙지방법원 2025타경103579. 관악구 신림동 정원팰리체 B동 4층 402호, 전용면적 29.89㎡급의 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 권리분석의 핵심은 등기상 후순위 가압류가 아니라 보증금 279,000,000원의 임차인 윤일수입니다. 윤일수는 2022.01.12 전입해 말소기준인 2023.07.03 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄고, 2021.12.22 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인입니다.
배당표만 기계적으로 보면 최저가 186,880,000원에서 집행비용 3,416,320원을 제외한 183,463,680원이 임차인에게 배당되고, 95,536,320원이 부족합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이라면 통상 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.12 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 윤일수 임차보증금의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103579 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 251-368 정원팰리체 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.89㎡급 · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.20 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 186,880,000원 (4회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2023.07.03 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2022.01.12에 윤일수가 전입해 대항요건을 갖췄으므로 임차인 자체는 대항력이 있습니다. 이후 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류, 2024.01.23 윤일수 주택임차권등기, 2025.08.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 윤일수 전유부분 전부 · 주거 | 279,000,000원 | 전입 2022.01.12 확정 2021.12.22 배당요구 2024.01.23 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 확약 반영 실질 인수 0원 |
윤일수는 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금을 다른 신고금액과 중복 합산하지 않습니다. 임차권등기는 2024.01.23 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입은 2022.01.12로 말소기준권리보다 빠릅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 62.3%
이 사건은 확약으로 임차인 인수액이 실질 0원이므로, 실질취득금액은 최저매각가 186,880,000원과 동일하게 봅니다. 시세 판단은 전체 거래 평균보다 최신 지표를 우선해야 합니다. 시세지표상 최근 12개월 평균은 300,000,000원, 최신 거래도 2024.06 · 300,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 4.7% 높은 흐름으로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 29.84㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.06 | 29.84㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.08 | 29.81㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2022.08 | 29.84㎡ | 6 | 283,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 293,250,000원 |
최저가 186,880,000원은 시세지표상 최근 12개월 평균 300,000,000원의 62.3% 수준입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 미배당액을 별도로 떠안는 구조였다면 최저가만 보고 싸다고 평가하면 안 되지만, 2026.05.12 확약으로 해당 임차인의 실질 인수가 0원이므로 가격 비교 기준도 186,880,000원으로 볼 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,416,320원 |
| 1. 임차인 윤일수 보증금 | 279,000,000원 | 183,463,680원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 부족분은 95,536,320원입니다. 다만 2026.05.12 확약서에 따라 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 서울삼성초등학교 서측 약 220미터 지점. 주변은 단독주택, 다세대·다가구주택 및 근린생활시설이 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며, 북서측 약 500미터 지점에 서울대벤처타운역(신림선)이 위치합니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 동측 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며 인근 간선도로와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당하고 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다.
- 토지. 토지면적 373.0㎡, 공시지가 5,746,000원/㎡, 완경사·부정형·소로각지입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 정원팰리체A동B동은 26세대 규모이며, 경매 통계 평균 유찰 횟수 2.7회에 비해 본건은 4회 유찰 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 최우선 확인. 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 윤일수 임차관계에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 배당 부족분과 실질 인수를 혼동하지 않기. 배당표상 95,536,320원이 부족하지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 가격 비교 기준. 확약 반영 실질취득 186,880,000원은 최근12개월 평균 300,000,000원의 62.3%입니다. 전체 평균 293,250,000원보다 최신 지표를 우선해 판단해야 합니다.
- 4회 유찰 이유 점검. 권리위험만의 문제가 아니라 다세대·소규모 단지의 환금성, 개별 호수 상태, 수요층을 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재한 물건인 만큼 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세 및 공용부분 관리비 등 매수 후 비용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약으로 가격형으로 바뀐 사건”
윤일수의 전입은 말소기준권리보다 빠르고 보증금은 279,000,000원이라, 확약이 없었다면 최저가 186,880,000원만 보고 싸다고 평가해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당표에서도 95,536,320원의 부족분이 나타납니다. 하지만 2026.05.12 확약서가 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
그 결과 가격 비교 기준은 최저가와 같은 186,880,000원이 되고, 이는 시세지표상 최근12개월 평균 및 최신 거래 300,000,000원의 62.3%입니다. 가격 할인은 분명하지만, 26세대 다세대주택에 4회 유찰됐다는 사실은 환금성 경고입니다. 이 사건의 결론은 “권리 핵심은 확약서 확인, 가격은 할인, 환금성은 보수적으로”입니다.
