서울중앙지방법원 2025타경103616. 관악구 신림동 법원단지17길 1의 평주빌라2차 1층 103호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시돼 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 168,000,000원이며 5회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준은 2021.07.13. 상주시 압류이고, 이후 국민건강보험공단 압류와 2025.08.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 승부처는 일반 담보권이 아니라 임차인 최용화입니다. 최용화는 2021.03.10. 임대차계약, 2021.03.12. 확정일자, 2021.03.31. 전입·점유를 갖추고 있어 2021.07.13. 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 250,000,000원으로 현재 최저가 168,000,000원을 넘습니다. 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커지는 전형적인 대항력 인수형으로, 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 미배당액 85,152,000원이 매수인 인수액으로 산출되지만, 2026.06.26. 확약 내용에 따라 최용화에 대한 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 이 확약은 최용화 임차권에 한정되므로 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서의 반영 내용을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103616 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 611-80 1층103호 · 서울특별시 관악구 법원단지17길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용중 |
| 단지 / 대상면적 | 평주빌라2차 · 18세대 · 대상면적 41.16㎡ |
| 건물 | 알씨조 슬라브지붕 4층 건 내 제1층 제103호 · 사용승인일 1995.09.29. |
| 소유자 | 김대상 (2021.04.12. 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 168,000,000원 (5회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인, 확약이 핵심
말소기준은 2021.07.13. 상주시 압류입니다. 최용화의 전입·점유는 2021.03.31.로 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 확정일자도 2021.03.12.이고 배당요구가 있어 우선변제권을 행사합니다. 임차권등기는 2023.05.12. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 2021.03.31.입니다.
확인된 실제 임차인은 최용화 1명입니다. 보증금은 250,000,000원이며 보증기관 승계나 대위 중복신고로 표시된 별도 임차인은 없습니다. 현재 회차의 원칙적 배당계산에서는 임차인에게 164,848,000원이 배당되고 85,152,000원이 남지만, 제출된 확약에 의해 그 잔존분을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 있으나 승계는 확약으로 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용화 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.31. | 2021.03.12. | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 0원* |
③ 시세 비교 — 확약 적용 실질취득은 최근 시세 아래
평주빌라2차의 대상면적은 41.16㎡이고, 면적 매칭된 실거래는 4건입니다. 전체 평균 179,250,000원만 보면 과거 거래가 섞일 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 187,333,333원, 최신 거래 215,000,000원, 최근·과거 추세 +20.9%를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 44.16㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2025.03 | 41.83㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 41.0㎡ | -1 | 147,000,000원 |
| 2021.06 | 37.85㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 187,333,333원 |
확약을 적용하면 매수인의 실질 인수액은 0원*이므로 현재 실질취득은 최저가 168,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 대비 89.7%입니다. 최신 거래도 215,000,000원이고 최근 거래군이 과거보다 +20.9% 높은 추세로 집계되어, 실거래 기준 가격은 신건 사례와 달리 최근 시세보다 낮은 구간에 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정 · 원칙 배당계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 최용화 보증금 | 250,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원칙 배당계산상 최용화 보증금의 미배당액은 85,152,000원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약서에 따라 최용화가 대항력과 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 리포트의 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
⑤ 회차별 인수 위험 — 확약 전·후를 분리해서 볼 것
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 80% | 168,000,000원 | 85,152,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 64% | 134,400,000원 | 118,281,600원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 51% | 107,520,000원 | 144,785,280원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 최용화의 미배당 보증금이 늘어 매수인 승계 부담이 커집니다. 따라서 이 물건은 단순히 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아닙니다. 확약을 적용해야만 각 회차의 낙찰가가 그대로 실질취득의 기준이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남강중학교 북서측 인근. 주위는 다세대주택·연립주택·공원·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 알씨조 슬라브지붕 4층 건 내 1층 103호, 사용승인일은 1995.09.29.입니다. 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 6m, 북동측 약 5m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 3,843,000원/㎡, 토지면적 324.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시돼 있습니다.
- 환금성. 평주빌라2차는 18세대이며 경매 통계상 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 실거래 가격과 별개로 응찰 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재돼 있는지 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 인수액을 두 번 계산. 확약 미적용 원칙 계산은 현재 85,152,000원 인수, 확약 적용 실질 인수는 0원*입니다. 둘을 혼동하면 가격 판단이 완전히 달라집니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 179,250,000원보다 최근 12개월 평균 187,333,333원과 최신 거래 215,000,000원을 우선 확인하세요. 최근 추세는 +20.9%입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 사건과 단지 경매 통계 모두 유찰 횟수가 5회 수준입니다. 층·상태·점유·매수수요 등 가격 외 원인을 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 최용화의 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 퇴거·말소 진행 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 최저가 168,000,000원만 보고 접근하면 권리구조를 놓치기 쉽습니다. 최용화는 2021.03.31. 전입으로 2021.07.13. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금도 250,000,000원입니다. 현재 회차 원칙 계산상 미배당 인수액은 85,152,000원입니다.
하지만 2026.06.26. 제출된 확약서가 이 사건의 결론을 바꿉니다. 최용화가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 그 내용이 매각조건대로 이행된다는 전제에서는 실질 인수 0원*, 실질취득은 현재 최저가 168,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 187,333,333원의 89.7%이고 최근 추세도 +20.9%여서 가격 자체는 최근 시세 아래입니다.
다만 5회 유찰, 평균 유찰 5.0회, 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 뚜렷합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 해소, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 환금성은 보수적으로”입니다. 이 물건은 싸 보이는 숫자보다 확약의 효력과 실제 말소 이행 여부를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
