서울중앙지방법원 2025타경103691. 관악구 남현동 ‘그린숲’ 4층 401호, 전용면적 지표 59.51㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이길춘으로 2020.08.24 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 380,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.12.06 접수된 토스뱅크 주식회사 가압류 14,235,577원입니다.
핵심은 그보다 앞선 임차권입니다. 곽대영은 2020.08.25 주민등록, 2020.08.04 확정일자를 갖추고 보증금 381,000,000원의 주택임차권을 2024.10.14 등기했습니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차권으로 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 2026.06.26 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103691 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1072-35 그린숲 4층401호 · 서울특별시 관악구 남부순환로256다길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택) · 59.51㎡ · 지상5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 / 세대 | 2014.01.10 · 그린숲 8세대 |
| 소유자 | 이길춘 · 2020.08.24 매매 · 거래가액 380,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 349,600,000원 (5회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 392,921,951원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
* 배당 시뮬레이션의 권리 원칙상 미배당액은 37,094,400원이지만, 2026.06.26 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 확약의 효력은 곽대영 임차권에 한정해 판단합니다.
임차인·점유 관계
| 이름 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽대영 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.25 / 2020.08.04 | 381,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 전순한 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.06.30 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전순한은 2025.06.30 전입으로 말소기준 2024.12.06보다 뒤이므로 매수인에게 승계되는 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 곽대영에게 적용되는 확약을 전순한에게까지 확대해 해석해서는 안 됩니다. 다만 현재 확인된 전입 순위상 전순한의 잔존 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 실질취득 349,600,000원을 기준으로 본다
이 사건은 원칙상 대항력 임차인 보증금이 최저가보다 큰 구조지만, 곽대영 확약을 반영하면 실질 인수가 0원이므로 실질취득가는 349,600,000원입니다. 따라서 가격 비교도 최저가와 별개의 숨은 인수액을 더하지 않고 이 실질취득액으로 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 59.51㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | 59.51㎡ | 1건 | 400,000,000원 |
시세 지표상 최근12개월 평균은 400,000,000원이고, 표시된 최신 거래 역시 2022.04 400,000,000원입니다. 실질취득 349,600,000원은 해당 지표의 87.4%입니다. 숫자만 보면 실거래 지표보다 낮지만, 거래 표본이 1건이고 표시된 최신 거래월이 2022.04이므로 이 87.4%를 곧바로 강한 시세 할인으로 해석하기보다는 현장 매매호가와 추가 거래 확인이 필요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,694,400원 |
| 1. 임차인 곽대영 보증금 | 381,000,000원 | 343,905,600원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 14,235,577원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 392,921,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 원칙상 곽대영 보증금 미배당액은 37,094,400원입니다. 다만 2026.06.26 확약으로 그 잔존 반환청구와 임차권등기 말소 문제를 해소하는 구조이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 80%) | 349,600,000원 | 37,094,400원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 (감정가 64%) | 279,680,000원 | 106,035,520원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 (감정가 51%) | 223,744,000원 | 161,188,416원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 그린숲 4층 401호입니다. 사용승인일은 2014.01.10입니다.
- 입지. 사당초등학교 남서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 4층이며 위생·급배수설비, 난방설비, 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 253.6㎡, 공시지가 4,453,000원/㎡이며 완경사·가로장방형 토지입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 정확한 내부확인이 어려워 실제 이용상태와 내부구조가 평가 내용과 다를 수 있습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 실거래 표본은 1건입니다. 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회로 나타나 매도 시 가격과 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.26 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 입찰 전에 원문으로 대조하세요.
- 곽대영 임차권. 확약이 정상적으로 반영되면 실질 인수는 0원*이지만, 확약 확인 없이 배당표의 37,094,400원을 단순 소멸액으로 보면 안 됩니다.
- 전순한 점유. 2025.06.30 전입으로 대항력 인수는 없으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서 및 현황으로 재확인하세요.
- 시세 재확인. 400,000,000원 실거래 지표의 표시된 최신 거래월은 2022.04이고 표본은 1건입니다. 현재 최저가 349,600,000원의 87.4% 지표만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 5회 유찰의 의미. 현재 5회 유찰이고 그린숲 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 가격 할인과 별개로 수요층과 재매각 기간을 확인하세요.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문·시건장치 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠습니다. 수리비와 실제 구조·이용상태가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 배당 변동 항목. 집행비용 추정, 당해세, 임차인 최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 승부처다”
이 사건을 최저가 349,600,000원만 보고 판단하면 핵심을 놓칩니다. 보증금 381,000,000원의 대항력 임차권이 먼저 존재하기 때문에 원칙상 현재 회차에서는 37,094,400원이 매수인에게 남는 인수형 구조입니다. 그러나 2026.06.26 제출된 확약은 대항력과 잔존 보증금 반환청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 이를 반영한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 349,600,000원입니다.
가격은 시세 지표 400,000,000원의 87.4%로 낮게 보입니다. 다만 표시된 최신 실거래가 2022.04의 1건뿐이고, 그린숲은 8세대 다세대주택이며 현재 5회 유찰 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험이 확약으로 크게 낮아진 대신, 확약 원문 확인과 환금성 검증이 필수인 조건부 물건으로 보는 것이 적절합니다. 확약의 적용과 말소 실행이 확인된다면 주된 인수 문제는 해소되지만, 전순한의 보증금·최우선변제 여부와 실제 내부상태는 별도로 확인해야 합니다.
