서울중앙지방법원 2025타경103724. 힐스테이트남산 101동 지1층 비111호입니다. 사건 표시상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 공부상 근린생활시설·현황 공실입니다. 소유자는 양준석이며 2025.04.03 매매를 원인으로 거래가액 742,000,000원에 취득했고, 2025.04.08 소유권이전과 같은 날 파주농업협동조합의 채권최고액 1,176,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.
그 뒤 2025.08.22 파주농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 신한카드 주식회사 5,666,532원, 우리금융캐피탈주식회사 74,364,711원의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 두 가압류 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 묵정동 35 힐스테이트남산 101동 지1층비111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상5층 · 지1층 비111호 |
| 소유자 | 양준석 · 2025.04.03 매매 · 거래가액 742,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,414,000,000원 / 463,339,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 988,896,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2025.04.08 파주농업협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 신한카드·우리금융캐피탈의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 권리자료상 별도 임차인은 없고 예상 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 원본 대조하는 절차는 필요합니다.
② 시세 비교 — 61.0%라는 숫자보다 ‘용도 차이’를 먼저 본다
힐스테이트남산의 실거래 자료에는 전용 38.95㎡ 거래가 3건 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 760,000,000원, 최신 거래는 2026.05의 780,000,000원입니다. 현재 최저매각가 463,339,000원은 최근 12개월 평균 대비 61.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 38.95㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.10 | 38.95㎡ | 9 | 740,000,000원 |
| 2025.04 | 38.95㎡ | 9 | 760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 760,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 최근 시세보다 크게 낮습니다. 그러나 본건 감정 이용상태는 근린생활시설·공실이고, 위 거래는 전용 38.95㎡의 힐스테이트남산 거래입니다. 따라서 “최근 시세의 61.0%이니 싸다”라고 바로 결론내리는 것은 위험합니다. 이 사건의 가격 판단은 같은 건물 내 지하층 근린생활시설의 임대·매매 사례와 실제 상가 수익성을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 463,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,033,390원 |
| 1. 근저당 · 파주농업협동조합 | 1,176,000,000원 | 456,305,610원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,666,532원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 74,364,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 1,256,031,243원, 총 예상배당은 456,305,610원, 미배당은 799,725,633원입니다. 신청채권자의 청구금액 988,896,359원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당도 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 463,339,000원 | 456,305,610원 | 799,725,633원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 370,671,200원 | 364,681,803원 | 891,349,440원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 296,536,960원 | 291,585,443원 | 964,445,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 장충동2가 소재 충무초등학교 남서측 인근으로, 동국대학교 후문을 중심으로 근린생활시설·소규모 아파트·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 도보가능 거리에 지하철 3·4호선 충무로역과 다수 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 남서측 약 8m 내외, 동측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·고도지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역·서울도심 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 7,493.9㎡, 공시지가 12,250,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업기타입니다.
- 건물. 2024.01.29 준공된 힐스테이트남산으로 총 282세대이며, 본건 소재 건물에는 위생·급배수설비, 소방설비, 주차장이 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린생활시설 실거래 재확인. 현재 확보된 740,000,000원·760,000,000원·780,000,000원 거래를 본건 지하층 근린생활시설의 직접 시세로 단정하지 말고 동일 용도·유사 층의 거래를 확인해야 합니다.
- 공실 수익성 확인. 현황 공실이므로 예상 임대료, 공실기간, 관리비와 운영비를 확인해 실제 수익성을 산정해야 합니다.
- 임대관계 원본 확인. 별도 임차인 권리는 확인되지 않지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 조건 확인. 매각물건명세서 비고의 일괄매각 조건과 비111호에 포함되는 권리·대지권 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 파주농업협동조합 근저당은 비112호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 점검. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 4.4회입니다. 지하층 근린생활시설의 환금성·수익성·공실 원인을 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 상가 기준으로
이 사건은 권리구조만 보면 명확합니다. 2025.04.08 파주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 동시에 최저매각가는 5회 유찰 끝에 463,339,000원, 감정가 33%까지 내려와 있습니다.
그러나 핵심은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”가 아니라 “이 지하층 근린생활시설의 실제 가치가 얼마인가”입니다. 힐스테이트남산 최근 12개월 실거래 평균 760,000,000원보다 낮다는 점은 참고자료가 될 수 있지만, 본건이 근린생활시설·현황 공실이라는 점 때문에 그 숫자를 그대로 시세로 적용해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 동일 용도 상가 시세와 임대수익을 확인한 뒤 판단하는 사건입니다.
