서울중앙지방법원 2025타경103753. 관악구 봉천동 다원빌 2층 201호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 감정평가상 해당 호실은 공부상 사무소로 등재되어 있으나 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김옥정이며, 현 강제경매의 채권자는 박청용, 청구금액은 224,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 박청용은 2018.08.13 전입·점유를 시작했고 2018.08.23 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 박천복 근저당권은 2019.04.01 설정됐으므로 임차인의 전입이 먼저입니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103753 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 636-128 다원빌 2층201호 · 도로명 서울특별시 관악구 국회단지길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 대상 면적 | 42.02㎡ |
| 소유자 | 김옥정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 111,411,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박청용 / 224,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.01 을구 3번 근저당권 · 박천복 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수는 사라지지 않는다
2018.03.15 설정된 통조림가공수산업협동조합 근저당권 2,470,000,000원은 2018.07.20 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2019.04.01 박천복 근저당권 65,000,000원입니다. 그보다 앞선 2018.08.13에 박청용이 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 인정된 임차인으로 분류되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박청용 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 2018.08.13 | 2018.08.23 | 224,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 박청용은 2021.05.04 임차권등기를 했고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 현재 최저가 111,411,000원을 전제로 하면 집행비용 2,359,754원 후 박청용에게 109,051,246원이 배당되고, 114,948,754원이 미배당되어 매수인이 인수합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 111,411,000원 | 114,948,754원 | ≈224,000,000원 |
| 6회 유찰 시 | 89,128,800원 | 136,875,518원 | ≈224,000,000원 |
| 7회 유찰 시 | 71,303,040원 | 154,380,415원 | ≈224,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 224,000,000원을 놓고 비교한다
다원빌은 총 14세대, 사용승인일은 2018.03.02입니다. 대상 면적은 42.02㎡이며 거래 면적이 매칭된 것으로 정리돼 있습니다. 확인되는 실거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.77㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2021.06 | 41.7㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 320,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 330,000,000원 |
전체 평균 330,000,000원에는 2021.06의 340,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 320,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선하는 것이 맞습니다. 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -5.9%로 하락 방향입니다.
최저가 111,411,000원은 최근 12개월 평균 대비 34.8%, 전체 평균 대비 33.8%로 표시되지만, 이 수치만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 현재 사건에는 대항력 임차보증금 승계가 있으므로 실제 비교 기준은 224,000,000원 수준의 실질취득입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 320,000,000원보다 낮지만, 5회 유찰과 하락 추세, 소규모 14세대라는 거래 표본의 제한, 이용상태와 공부상 차이까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,411,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,754원 |
| 1. 임차인 박청용 보증금 | 224,000,000원 | 109,051,246원 |
| 2. 근저당 · 박천복 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박선주 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 피엔케이글로벌 | 15,473,400원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박청용 | 224,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 임차인 박청용 보증금의 미배당액은 114,948,754원이며 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 10건 있어 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 미배당 규모는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울은천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 2호선 봉천역이 있어 대중교통 이용편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 2층 일부이며 위생·급배수·난방·도시가스·소화·공용승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이나 현황은 주거용입니다. 현장조사 당시 임차인이 거주 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공용부분 점유. 집합건축물대장 현황도상 공용부분인 화장실 일부 약 3.1㎡를 해당 호실이 일체의 구조로 점유하고, 201호를 통해 출입 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 281.0㎡, 지목 대, 주상용, 완경사·사다리형이며 서측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·교육환경보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 다원빌은 14세대이고 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이며 최근 가격 추세가 -5.9%로 나타나므로 거래 표본과 하락 방향을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 111,411,000원에 응찰하더라도 미배당 임차보증금 114,948,754원 인수가 예상됩니다. 이 사건은 실질취득 ≈224,000,000원을 가격 기준으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 6회 유찰 시 매각가 89,128,800원으로 내려가지만 인수액은 136,875,518원, 7회 유찰 시 매각가 71,303,040원에 인수액 154,380,415원으로 증가합니다. 낙찰가 하락만으로 총 부담이 같은 폭으로 줄지 않습니다.
- 임대차 실질 확인. 박청용은 대항력·우선변제권이 있는 것으로 정리되어 있으면서 현 경매 신청채권자와 동일인입니다. 임대차계약서·전입·확정일자·임차권등기·배당요구 및 채권관계를 원본 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 10건입니다. 당해세 여부에 따라 실제 배당 및 임차인의 미배당 인수액이 달라질 수 있으므로 배당 전 세금관계를 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 차이 확인. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 현재 이용상태와 공부상 용도의 차이가 사용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공용 화장실 부분 확인. 약 3.1㎡의 공용부분을 해당 호실이 일체 구조로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 현황도·관리규약·원상회복 가능성 등을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 330,000,000원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래 320,000,000원을 우선하고, 가격 추세 -5.9%도 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 및 세금관계를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “111,411,000원짜리 물건”이 아니라 “224,000,000원 수준의 인수형 물건”
이 사건은 감정가 340,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 111,411,000원까지 내려왔습니다. 그러나 박청용은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 보증금은 224,000,000원입니다. 현재 회차에서는 109,051,246원을 배당받고 114,948,754원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다.
따라서 핵심은 “최저가가 감정가의 33%대까지 떨어졌다”가 아닙니다. 대항력 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 약 224,000,000원 수준으로 고정됩니다. 이 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래 320,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세 -5.9%, 5회 유찰, 14세대 규모, 세금 압류, 임차인과 신청채권자의 동일성, 공부상 사무소·현황 주거용 차이와 공용부분 약 3.1㎡ 점유까지 감안하면 권리분석 난도가 낮지 않습니다. 가격에는 여지가 있지만, 권리와 현황 확인이 선행되어야 하는 C등급 물건입니다.
