서울중앙지방법원 2025타경103799. 관악구 신림동 팰리스타운 5층 501호, 전용 41.71㎡ 다세대주택입니다. 소유자 고완석은 2021년 8월 30일 거래가 347,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 권리분석에서 핵심은 근저당이 아니라 임차인 김보경의 대항력입니다. 김보경은 2021년 8월 30일 전입, 2021년 5월 31일 확정일자를 갖추고 보증금 347,000,000원의 임차권등기를 마쳤으며, 배당요구도 했습니다.
말소기준권리는 2022년 9월 14일 강서세무서장의 압류입니다. 임차인의 전입은 그보다 앞선 2021년 8월 30일이어서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 매각가를 223,360,000원으로 놓으면 집행비용 3,927,040원을 제외한 219,432,960원이 임차인에게 배당되고, 보증금 미회수분 127,567,040원이 남습니다. 하지만 2026년 5월 12일자 확약서가 제출되어 이 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 본 리포트의 실질취득액은 223,360,000원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103799 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 610-446 팰리스타운 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.71㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.30. 거래가 347,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 349,000,000원 / 223,360,000원 (3회 유찰 · 감정가의 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 347,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소
현재 실제 임차인은 김보경 1명입니다. 보증금은 347,000,000원, 전입은 2021.08.30, 확정일자는 2021.05.31이며 전유부분 전부를 대상으로 주택임차권등기가 되어 있습니다. 전입일이 말소기준 2022.09.14보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김보경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 347,000,000원 | 2021.08.30 / 2021.05.31 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
* 배당계산 자체에서는 현재 회차 기준 미회수 보증금 127,567,040원이 발생하지만, 2026.05.12. 확약서에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 잔존 보증금반환의무는 실질 0원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰로 최근 거래보다 낮아졌지만 하락 추세
팰리스타운 전용 41.71㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 4월 340,000,000원, 2021년 8월 거래는 347,000,000원입니다. 전체 평균은 343,500,000원이지만 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선합니다. 최근 12개월 평균은 340,000,000원이며, 최근 거래는 과거 거래보다 2.0% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 41.71㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2021.08 | 41.71㎡ | 5 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.71㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가 223,360,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원의 65.7%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 223,360,000원*이므로 가격 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 다만 표본은 최근 12개월 1건뿐이고, 최근 거래가 과거 거래보다 -2.0% 낮아진 하락 흐름이므로 전체 평균 343,500,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,927,040원 |
| 1. 임차인 김보경 보증금 | 347,000,000원 | 219,432,960원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 347,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미회수액은 127,567,040원입니다. 다만 2026.05.12. 확약서에 따라 이 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출되어 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 없이는 인수액이 커지는 구조
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 64% | 223,360,000원 | 127,567,040원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 51% | 178,688,000원 | 171,613,632원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 · 감정가 41% | 142,950,400원 | 206,850,906원 | 0원* |
확약이 없다면 선순위 대항력 임차인의 보증금 347,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나며 실질취득액은 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건에서는 해당 임차인에 관한 확약서가 제출되어 그 인수구조를 실질 0원*으로 처리한다는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 팰리스타운은 총 10세대이며 본건은 6층 건물 내 5층 501호입니다.
- 입지. 남강고등학교 북서측 인근으로, 주위는 다세대·연립·단독주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 내부를 확인하지 못해 설비 작동 여부와 내부 인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.12.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 내용을 입찰 전에 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수를 분리해 보기. 현재 회차 배당계산상 임차인 미회수액은 127,567,040원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 343,500,000원보다 최신 거래 340,000,000원과 최근 12개월 평균 340,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래보다 2.0% 낮아졌으므로 과거 347,000,000원 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 불가했으므로 설비 작동 여부와 인테리어 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차권등기·매각물건명세서·확약서·등기부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 실효성
겉으로 보면 보증금 347,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 매각가에서는 127,567,040원의 미회수액이 생기는 위험한 구조입니다. 그러나 이 사건에는 2026.05.12.자 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
가격은 3회 유찰 후 223,360,000원으로 내려와 최신 실거래 340,000,000원의 65.7% 수준입니다. 다만 최근 거래 자체가 이전 거래보다 2.0% 하락했고 표본도 2건뿐인 소규모 다세대이므로, 단순 할인율만으로 높은 등급을 주기보다는 확약서 원본·내부 상태·최근 거래의 실제 비교가능성을 확인하는 것이 우선입니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차인의 존재 자체가 아니라 확약이 입찰·배당·말소 과정에서 그대로 이행되는지 확인하는 것입니다.
