서울중앙지방법원 2025타경103821. 관악구 봉천동 엔젤타운11차 501호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 민상기이고, 등기부상 근저당은 없습니다. 말소기준권리는 2023.05.11. 서민금융진흥원의 가압류 6,391,189원입니다. 표면적인 등기 권리만 보면 이 가압류 이후의 오케이저축은행, 오하준, 국민행복기금 등의 가압류와 강제경매개시결정, 관악구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 오하준은 2020.12.23. 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 배당요구도 했습니다. 전입일이 2023.05.11. 말소기준권리보다 빠르기 때문에 대항력이 있고, 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 남습니다. 따라서 최저가가 감정가의 41%까지 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1511-43 엔젤타운11차 4층501호 · 봉천로21다길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 4층 중 501호 |
| 소유자 | 민상기 |
| 감정가 / 최저가 | 225,600,000원 / 92,405,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오하준 / 198,336,230원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.05.11. 서민금융진흥원 가압류입니다. 그런데 임차인 오하준은 그보다 앞선 2020.12.23. 전입·확정일자를 갖췄습니다. 배당요구까지 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 매각대금에서 보증금 전액이 배당되지 않으면 미배당분이 매수인 인수로 남습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
| 임차인 | 용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오하준 | 주거 | 2020.12.23 / 2020.12.23 | 170,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
② 유찰 시나리오 — ‘싸지는 것처럼 보이는’ 착시
| 회차 | 예상 매각가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 92,405,000원 | 79,658,290원 | 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 이미 크게 발생 |
| 5회 유찰 시 | 73,924,000원 | 97,806,632원 | 낙찰가는 내려가지만 인수액 증가 |
| 6회 유찰 시 | 59,139,200원 | 112,325,306원 | 추가 유찰에도 실질취득은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않음 |
이 사건에서 4회 유찰이라는 숫자는 통상적인 ‘가격 할인’과 성격이 다릅니다. 5회 유찰 시 매각가는 73,924,000원으로 내려가지만 인수액은 97,806,632원으로 올라가고, 6회 유찰 시에는 매각가 59,139,200원에 인수액이 112,325,306원까지 늘어납니다. 낙찰가만 내려갈 뿐, 매수인의 전체 부담은 보증금 170,000,000원 주변에서 유지되는 형태입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
엔젤타운11차에서 확인되는 거래는 2021.08. 252,000,000원 한 건입니다. 다만 이 거래의 전용면적은 32.27㎡이고 평가 대상 면적은 17.73㎡로 일치하지 않습니다. 거래 시점도 2021년이고 표본도 1건뿐이어서, 252,000,000원을 현재 대상 호수의 직접적인 적정시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 32.27㎡ | 3 | 252,000,000원 |
표면 최저가 92,405,000원은 이 거래가보다 크게 낮지만, 이 물건은 그 금액만 내고 끝나는 경매가 아닙니다. 현재 회차 기준 실질취득은 172,063,290원입니다. 그 금액도 252,000,000원보다 낮아 보이지만, 면적이 맞지 않는 과거 단일 거래이므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 무리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,405,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,290원 |
| 1. 임차인 오하준 보증금 | 170,000,000원 | 90,341,710원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,391,189원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,204,452원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오하준 | 170,000,000원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 오하준 | 198,336,230원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 9,490,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 임차인 오하준에게 90,341,710원이 배당되고, 보증금 부족분 79,658,290원이 매수인 인수로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 위반건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 501호입니다.
- 위반건축물. 제시외 건물 18㎡가 존재하며 판넬조 방 및 주방으로 이용 중입니다. 집합건축물대장에도 501호 18㎡ 패널 구조가 위반건축물로 등재돼 있어 이행강제금 등 부담 가능성이 명시돼 있습니다.
- 입지. 당곡고등학교 남측 인근이며 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 마을버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 완경사 사다리형 토지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 세로(가)에 접합니다.
- 공시지가. 3,628,000원/㎡. 토지면적은 220.2㎡입니다.
- 환금성. 엔젤타운11차는 8세대이고 확인 실거래도 1건뿐이어서, 가격 검증에 사용할 시장 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 92,405,000원에 낙찰돼도 인수 79,658,290원이 붙습니다. 응찰가 판단의 출발점은 172,063,290원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차인 미배당액이 커집니다. ‘더 기다리면 무조건 싸진다’는 구조가 아닙니다.
- 오하준의 지위 원본 대조. 임차인이면서 170,000,000원 가압류 채권자이고 강제경매 신청채권자입니다. 임대차계약·보증금 지급관계·채권 원인을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 18㎡ 제시외 건물 및 위반건축물 등재에 따른 이행강제금 등 부담사항을 확인해야 합니다.
- 시세 현장 확인. 확인 거래는 2021.08. 252,000,000원 한 건뿐이고 면적도 32.27㎡로 대상 17.73㎡와 맞지 않습니다. 해당 거래만으로 적정가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관계와 실제 배당관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “41% 유찰가”보다 중요한 것은 1.70억 보증금
이 물건의 표면 숫자는 감정가 225,600,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 92,405,000원까지 내려왔다는 것입니다. 하지만 권리분석을 거치면 전혀 다른 숫자가 보입니다. 대항력 있는 오하준의 보증금은 170,000,000원이고, 현재 회차 예상 미배당액은 79,658,290원입니다. 따라서 현재 기준 실제 취득 부담은 172,063,290원입니다.
5회, 6회로 더 유찰돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가하는 구조입니다. 여기에 임차인과 170,000,000원 가압류 채권자·경매신청채권자가 모두 오하준으로 겹친다는 점, 18㎡ 위반건축물이 존재한다는 점, 직접 비교 가능한 최신 실거래가 부족하다는 점까지 감안해야 합니다. ‘0.92억에 사는 경매’가 아니라, 약 1.70억대의 실질취득과 권리관계를 검증해야 하는 경매라는 것이 핵심입니다.
