서울중앙지방법원 2025타경103836. 관악구 봉천동 635-3, 국회단지길 136-14 소재 5층 다세대주택의 지층 비01호입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 임차인 배지희의 선순위 대항력입니다. 배지희는 2022.11.09 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.11.10 점유를 시작했고, 현재 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류는 2023.08.16 접수됐습니다. 따라서 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞섭니다.
일반적인 권리분석만 적용하면 보증금 264,000,000원 중 최저가 213,600,000원에서 집행비용 3,790,400원을 먼저 빼고 임차인에게 209,809,600원이 배당되므로, 54,190,400원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 예외가 있습니다. 2026.06.26자로 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 635-3 지층 비01호 · 서울특별시 관악구 국회단지길 136-14 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 45.69㎡ · 5층 건물 내 지층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 집합건축물대장상 사용승인일 2015.05.13 |
| 소유자 | 송민우 · 2016.01.20 소유권이전 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (4회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 현황표기 | 등기상 지층 비01호 · 현관문에는 ‘101호’로 표기 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 확약이 뒤집는다
현재 말소기준은 2023.08.16 국민건강보험공단 압류입니다. 2015.12.24 설정된 안양북부새마을금고 근저당권은 2022.11.10 이미 말소됐고, 기존 강제경매·임의경매 등기도 취하 또는 말소됐습니다. 배지희는 말소기준보다 앞선 2022.11.09 전입 및 2022.11.10 점유로 대항력 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배지희 전유부분 전부 · 주거 | 2022.11.09 / 2022.11.10 | 2022.11.09 | 264,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
* 확약 미반영 시 최저가 기준 미배당 보증금 54,190,400원이 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.06.26 제출 확약에는 대항력 및 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 포함돼 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다.
② 가격 비교 — 87.2%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
제공된 실거래 표본은 2건으로, 평균은 245,000,000원, 최신 거래는 2022.04의 280,000,000원입니다. 최저매각가 213,600,000원은 이 평균의 87.2%입니다. 다만 가장 중요한 문제가 있습니다. 경매 대상 면적은 45.69㎡인데 실거래 2건은 모두 24.49㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 24.49㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 24.49㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 평균 | 24.49㎡ | 2건 | 245,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 2.136억이 표본 평균 2.45억보다 낮습니다. 그러나 면적이 45.69㎡ 대 24.49㎡로 크게 다르고 거래 시점도 2022년입니다. 따라서 이 87.2%만을 근거로 “최근 시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 지층이라는 개별성이 있어 동일 건물·유사 면적·유사 층 실거래가 별도로 확인돼야 합니다.
③ 예상배당표 (최저가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 배지희 보증금(우선변제) | 264,000,000원 | 209,809,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 배지희의 미배당액은 54,190,400원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그러나 제출된 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 차감되면 실제 임차인 배당액은 더 줄 수 있으나, 확약 내용대로라면 그 추가 부족분 역시 배지희의 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구 포기 범위에 들어갑니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격이 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (80%) | 213,600,000원 | 54,190,400원 | 213,600,000원 |
| 5회 유찰 시 (64%) | 170,880,000원 | 96,312,320원 | 170,880,000원 |
| 6회 유찰 시 (51.2%) | 136,704,000원 | 130,009,856원 | 136,704,000원 |
확약을 무시한 일반 대항력 구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당·인수액이 커져, 매각가와 인수액을 합한 총부담이 보증금 수준에 가까워지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 배지희가 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하는 확약서를 제출했으므로 확약 반영 실질취득은 각 회차 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·입지. 국사봉체육관 남서측 인근의 다세대주택으로, 주변은 연립주택·다세대주택·학교·공원 등이 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 지층 비01호이며, 사용승인일은 2015.05.13입니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 표기 차이. 등기 및 평가 대상은 지층 비01호이나 현관문에는 ‘101호’라고 표시돼 있습니다. 현장 특정과 공부 대조가 필수입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 토지면적은 162.0㎡, 공시지가는 3,090,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 대상은 지층입니다. 제공된 경매 표본은 평균 3.1회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 재매각 가능성을 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 2026.06.26자 확약서가 매각물건명세서에 반영돼 있는지, 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 확약의 적용 범위. 실질 인수 0원 판단은 배지희에게만 적용됩니다. 이 사건에서 확인된 실제 임차인은 배지희 1명입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2025.05.02 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 지층 비01호와 현관문 ‘101호’ 표기가 다르므로 현황·도면·등기 목적물의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 비교 주의. 제공된 2건 실거래는 24.49㎡이고 대상은 45.69㎡입니다. 평균 245,000,000원 대비 최저가가 87.2%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하면 안 됩니다.
- 지층 환금성. 4회 유찰 및 지층이라는 특성을 반영해 임대·매도 수요와 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 핵심”
권리만 기계적으로 보면 부담이 큰 사건입니다. 보증금 264,000,000원의 임차인이 말소기준보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 최저가 가정에서는 54,190,400원이 배당되지 않습니다. 일반 사건이라면 그 부족분을 매수인이 떠안을 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 2026.06.26자 대항력 포기·잔존청구권 포기· 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 배지희에 관한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 가격 매력이 높은 것은 아닙니다. 이미 4회 유찰됐고 물건은 지층 다세대입니다. 시세 표본 평균 245,000,000원보다 최저가 213,600,000원이 낮기는 하지만, 실거래 표본은 대상과 면적이 일치하지 않고 2022년 거래뿐입니다. 여기에 세금 압류와 공매공고, 현관 표기 차이까지 있습니다. 결론은 확약 덕분에 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 물건성과 환금성·시세 검증 부담은 여전히 남는 C등급 신중형입니다.
