춘천지방법원 2025타경1258. 춘천시 석사동 698-9의 토지 185.1㎡와 지상 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 조적조 슬래브지붕 구조로 단독주택으로 이용 중이며, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가 321,590,350원에서 3회 유찰돼 현재 최저가는 110,305,000원까지 낮아졌습니다.
등기상 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 담보권이 아니라 2025.05.29. 강제경매개시결정입니다. 문제는 김하성·조성경·지주택의 전입일이 모두 이보다 빠르다는 점입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 낙찰가만 낮아지면, 배당되지 못한 임차보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있어 총 취득비용이 최저가보다 크게 높아질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 698-9 · 후석로59번길 23-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 185.1㎡ · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 조적조 슬래브지붕 2층 단독주택 · 위생·급배수·개별난방설비 |
| 소유자 | 정진욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,590,350원 / 110,305,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 11,343,171원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 농업협동조합중앙회와 주식회사강원은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이에 따라 2025.05.29. 주식회사신한은행의 강제경매개시결정이 말소기준이 됩니다. 그 이후 춘천시와 국민건강보험공단이 설정한 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하성 | 2층 일부(도면 첨부함) | 2022.09.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조성경 | 미상 | 2020.03.02 | 미상 | 2025.07.18 | 미상 | 대항 가능 | 미상 | 해당 없음 |
| 지주택 | 미상 | 2022.09.16 | 2022.09.05 | 2025.08.28 | 미상 | 대항 가능 | 행사 가능 | 해당 없음 |
세 관계인의 전입일은 모두 말소기준일 2025.05.29.보다 앞섭니다. 다만 김하성은 보증금·확정일자· 배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 조성경은 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 지주택은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있으나, 보증금 자체가 확인되지 않아 미배당 잔액을 산정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득가
현재 최저가는 감정가 321,590,350원의 34.3%인 110,305,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건은 확인되지 않은 대항 임차보증금이 있어 최저가가 곧 총 취득비용이 아닙니다.
| 현재 최저가 | 110,305,000원 |
|---|---|
| 매수인 실질취득 | 110,305,000원 + 배당되지 않은 임차보증금 잔액 |
| 임차보증금 | 미상 |
| 시세 비교 | 동일 조건 실거래 비교 자료가 없어 판단 보류 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크거나 배당재원이 부족하면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 잔액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 실질취득가가 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 확인 채권 미배당 | 단순 잔여액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 110,305,000원 | 34.3% | 0원 | 96,617,559원 |
| 4회 유찰 시 | 77,213,500원 | 24.01% | 0원 | 64,080,486원 |
| 5회 유찰 시 | 54,049,450원 | 16.81% | 0원 | 41,333,389원 |
위 회차별 미배당 0원과 잔여액은 확인된 집행비용과 신청채권만 반영한 단순 계산입니다. 보증금이 확인되지 않은 임차인 배당과 매수인 인수액은 포함되지 않아 실제 잔여액과 실질취득가는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,344,270원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주식회사신한은행 | 11,343,171원 | 11,343,171원 |
| 단순 잔여 · 소유자 교부 | - | 96,617,559원 |
집행비용은 매각가의 2.1%로 산정된 2,344,270원이며, 신청채권자 청구액 11,343,171원은 전액 배당되는 계산입니다. 다만 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당은 반영되지 않아 소유자 잔여액은 실제로 줄어들 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석사동행정복지센터 북서측 인근이며, 주위는 단독주택 등이 밀집한 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 여건은 보통 정도입니다.
- 토지. 면적 185.1㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다. 공시지가는 569,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에도 포함 또는 저촉됩니다.
- 건물. 조적조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 치장벽돌쌓기, 내부는 벽지·타일, 창호는 플라스틱샷시 등으로 마감됐습니다.
- 환금성. 단독주택과 토지를 함께 취득하는 물건이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대입하기 어려워 개별 토지·건물 상태와 임대차 위험을 함께 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 원액 확인. 조성경·한국토지주택공사·김하성 관련 임대차계약서, 보증금, 반환 여부와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 명칭 대조. 임차 관계에 기재된 지주택과 매각물건명세서 비고의 한국토지주택공사가 동일한 권리자인지 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 김하성의 2층 일부 외에 조성경과 지주택의 실제 점유 부분과 독립된 주거공간 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 예상 낙찰가에 각 대항 임차인의 미배당 보증금 잔액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 배당표 보완. 당해세·최우선변제·임차인 배당을 반영한 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·구조·사용상태와 감정평가 반영 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당요구 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아도 총 취득비용은 미정”
이 사건의 등기 구조만 보면 과거 근저당은 말소됐고, 강제경매개시결정 이후 압류도 소멸해 단순해 보입니다. 그러나 실제 승부처는 등기가 아니라 대항 임차보증금입니다. 현재 최저가 110,305,000원은 감정가의 34.3%지만, 조성경과 한국토지주택공사의 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있고 김하성의 보증금도 확인되지 않았습니다.
최저가 110,305,000원을 실질취득가로 간주해서는 안 됩니다. 보증금과 배당 가능액이 확인되기 전에는 실질취득가도, 안전한 입찰가도 확정할 수 없습니다. 3회 유찰이라는 할인율보다 임대차 원본 확인이 먼저인 물건입니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인 인수위험은 미확정 — 보증금 확인 전 입찰 보류입니다.
