춘천지방법원 2025타경1418. 화천생활실내체육관 북서측 인근에 있는 토지 1,209㎡와 3층 건물로, 감정평가상 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택 및 근린생활시설, 3층은 다가구주택입니다. 감정가 1,620,511,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 794,051,000원, 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2018.12.03. 설정된 하나은행 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 에스지이주식회사 근저당 650,000,000원, 이성진 근저당 430,000,000원, 중소기업은행 가압류 66,614,678원과 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매 신청채권자는 하나은행의 승계인인 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사이고 청구액은 576,644,901원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1418 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 화천읍 아리 110-4 · 강원특별자치도 화천군 화천읍 가손이길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 · 1층 근린생활시설, 2층 주택 및 근린생활시설, 3층 다가구주택 |
| 토지 | 1,209㎡ · 공부상 잡종지 · 현황 대(주상용 건부지) · 평지 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 3층 · 외벽 석재 붙임 및 판넬마감 |
| 소유자 | 김유진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,620,511,000원 / 794,051,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 더블유에이치케이엔2506유동화전문유한회사 (승계전 주식회사하나은행) / 576,644,901원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준인 하나은행 근저당권보다 앞선 인수 권리는 확인되지 않습니다. 후순위 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 등기 자체가 소멸하더라도 당해세에 해당하면 매각대금에서 우선 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 점유·임대차 관계 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 주민등록등재자·상가건물임대차현황서등재자 등 8명이 기재돼 있습니다. 전입·등록일은 모두 말소기준일인 2018.12.03. 이후여서 대항력은 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 관계인이 다수이므로 보증금·실제 점유 부분·배당요구 여부는 원본 명세서와 현장에서 다시 대조해야 합니다.
| 성명 | 관계 / 용도 | 전입·등록일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황연숙 | 주민등록등재자 | 2025.05.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이승춘 | 주민등록등재자 | 2019.12.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 임헌채 | 주민등록등재자 | 2020.07.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 성효숙 | 주민등록등재자 | 2020.07.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 임윤채 | 주민등록등재자 | 2020.07.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정종우 | 주민등록등재자 | 2025.05.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 차예슬 | 상가건물임대차현황서등재자 | 2019.01.02 | 20,000,000원 / 600,000원 | 미상 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 황미정 | 주거 | 2019.12.26 | 0원 기재 / 미상 | 2025.11.28 | 없음 | 미확인 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘싸다’ 단정 금지
현재 최저매각가는 794,051,000원으로 감정가 1,620,511,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설·주택·다가구주택이 혼재하고, 토지의 공부상 지목과 현황 이용이 다르며, 타인 소유 제시외 건물과 경계 문제가 있어 일반적인 단일 용도 부동산보다 개별성이 큽니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 794,051,000원 | 49% | 783,710,490원 | 1,562,904,188원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 555,835,700원 | 34.3% | 547,877,343원 | 1,798,737,335원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 389,084,990원 | 24.01% | 382,837,800원 | 1,963,776,878원 | 0원 |
유찰이 추가되면 채권자의 미배당은 늘어나지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 최저가 하락이 곧 시세 이하 진입을 의미하지는 않습니다. 건물의 실제 임대수익, 영업시설 상태, 토지 경계와 제시외 건물 처리 가능성을 확인한 뒤 개별 수익가치와 토지가치를 따로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 794,051,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,340,510원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,200,000,000원 | 783,710,490원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 에스지이주식회사 | 650,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 이성진 | 430,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 66,614,678원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,346,614,678원 중 예상배당은 783,710,490원이고, 예상 미배당은 1,562,904,188원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권이 미배당되더라도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 현장 핵심 — 타인 소유 건물과 경계측량
- 공부와 현황 차이. 토지는 공부상 지목이 잡종지이지만 현황은 대, 즉 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 복합 이용. 1층 근린생활시설, 2층 주택 및 근린생활시설, 3층 다가구주택으로 층별 점유·임대관계가 다를 수 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 소하천구역에 저촉되고, 공장설립제한지역·가축사육제한구역·한강 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
- 입지. 화천생활실내체육관 북서측 인근으로 단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재하며, 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 공시지가. 51,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 확인. 하나은행 근저당권의 승계 관계와 경매 신청채권자 표시를 최신 등기부로 대조하세요.
- 점유 구획 확인. 등록된 8명이 실제로 어느 층·어느 공간을 점유하는지, 영업장과 주거공간의 현황을 각각 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 보증금 미상 관계인의 계약서, 확정일자, 배당요구 여부와 상가 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 타인 소유 노래방. 건물 소유자, 토지사용 권원, 철거·이동 가능성, 전기·수도 등 설비 연결관계를 확인하세요.
- 경계측량. 지적경계와 진입로, 소하천구역 저촉 범위, 제시외 건물의 실제 점유 면적을 측량으로 검증하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 층별 임대수익과 토지·건물의 개별 가치를 별도로 산정하세요.
- 일괄매각 범위. 포함되는 제시외 건물과 포함되지 않는 타인 소유 시설물을 현황도·감정평가서 사진과 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현장이 더 어렵다
등기상 결론은 명확합니다. 2018.12.03. 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 등록된 점유·임대차 관계 8명도 모두 기준일 뒤에 전입하거나 등록돼 대항력이 없으므로, 매수인 인수는 0원이고 실질취득은 현재 최저가인 794,051,000원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 현장입니다. 근린생활시설·주택·다가구주택이 섞인 복합용도, 다수 점유관계, 타인 소유 노래방, 불분명한 지적경계, 공부상 잡종지와 현황 대의 차이, 세금 우선순위가 동시에 존재합니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만 실거래 비교가 없으므로 가격 가점의 근거가 되지 않습니다. 등기 인수는 깨끗하지만 현장 확인 없이는 응찰하기 어려운 C등급 물건입니다.
