춘천지방법원 2025타경1616. 춘천시 효자동 755-6의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 잡혀 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택이며 현재는 공실입니다. 토지는 125.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이고 건물은 벽돌조 스레이트지붕 단층 구조입니다.
권리관계의 중심은 2018년 3월 30일 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 136,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 7월 25일 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 80,981,257원입니다. 현재 최저매각가는 60,404,000원이라 근저당권자는 전액 배당을 받지 못하지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경1616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 효자동 755-6 · 성심로47번길 9-9 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 현재 공실 |
| 토지 | 125.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 스레이트지붕 단층 · 보일러 난방 · 위생 및 급배수설비 |
| 현재 소유자 | 이규환 · 2024.10.15 협의분할에 의한 상속, 2025.04.16 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 123,273,760원 / 60,404,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,981,257원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 입찰보증금 최저매각가격의 20% |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 금지사항등기는 말소동의
임차인 없음. 현재 공실로 조사돼 보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2018.03.30 한국주택금융공사 근저당권이고, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 같은 날 등기된 금지사항은 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 내용인데, 매각물건명세서상 경매신청채권자의 말소동의서가 제출됐습니다.
② 가격 해석 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 60,404,000원으로 감정가 123,273,760원의 49%입니다. 3회 유찰 시 42,282,800원, 4회 유찰 시 29,597,959원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 하락폭입니다. 감정가에서 크게 떨어졌다는 사실만으로 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 60,404,000원 | 49% | 77,083,272원 |
| 3회 유찰 시 | 42,282,800원 | 34% | 94,878,290원 |
| 4회 유찰 시 | 29,597,959원 | 24% | 107,334,804원 |
③ 예상배당표 (매각가 60,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,487,272원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 136,000,000원 | 58,916,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 136,000,000원 중 58,916,728원이 배당되고 77,083,272원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 효자동 신흥사거리 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·주상용건물·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 현재는 공실입니다.
- 건물. 벽돌조 스레이트지붕 단층으로, 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 플라스틱 새시입니다.
- 토지. 125.0㎡ 대지, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 596,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 금지사항등기 말소 확인. 경매신청채권자 한국주택금융공사의 말소동의서 제출 사실과 실제 말소 처리 조건을 매각물건명세서·등기 원본으로 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황상 위치·규모·이용상태와 감정평가 반영 범위를 확인해야 합니다.
- 공실 상태 현장 확인. 현재 공실로 조사됐지만 입찰 직전 점유 상태가 그대로인지 현장에서 재확인하세요.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 건물 상태와 토지 활용성을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 입찰보증금. 이 사건은 최저매각가격의 20% 조건이므로 일반적인 감각으로 준비하지 말고 공고 조건을 그대로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 현장형”
이 사건은 임차인이 없고 현재 공실이며, 말소기준인 한국주택금융공사 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 금지사항등기에 대해서도 경매신청채권자의 말소동의서가 제출돼 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 권리 측면의 구조는 비교적 명확합니다.
반면 가격은 단순히 “2회 유찰돼 감정가의 49%”라는 숫자만 보고 판단할 사건이 아닙니다. 감정평가상 단독주택 이용이고 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 현장 상태와 토지·건물의 실제 가치 확인입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 결정.입니다.
