춘천지방법원 2025타경50822. 춘천시 근화동 더잭슨나인스호텔 14층 1408호입니다. 감정평가상 현재 숙박시설로 이용 중이고, 등기부상 소유자는 김지연입니다. 2020.02.21. 양구새마을금고가 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.07.23. 임의경매개시결정과 2025.09.11. 신용보증기금의 207,000,000원 가압류가 붙었지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 ESTON 호텔이 신청부동산 전부를 호텔 객실로 사용 중이며, 호텔 직원은 2022년부터 2027년까지 5년간 임대보증금 없이 매달 수익에 대한 일정금액을 배당받고 있다고 진술했습니다. 이에 대한 사실조회 회신은 없었고, 위탁관리 등 별도 권리관계 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50822 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 근화동 265-1 더잭슨나인스호텔 14층 1408호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 제14층 제1408호 |
| 소유자 | 김지연 · 단독소유 |
| 소유권 거래가액 | 204,768,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 70,315,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 양구새마을금고 / 109,984,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.21. 양구새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 김지연입니다. 그 뒤의 2025.07.23. 임의경매개시결정과 2025.09.11. 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2020.02.05. 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 2020.02.21. 말소되고 김지연 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
② 점유자 분석 — ESTON 호텔, 대항력은 ‘미상’
| 점유자 | 점유부분 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ESTON 호텔 | 신청부동산 전부 | 호텔 객실 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
호텔 직원 진술에 따르면 2022년부터 2027년까지 5년간 임대보증금 없이 매달 수익에 대한 일정금액을 배당받고 있다고 하나, 사실조회에는 회신이 없었습니다. 따라서 이 진술만으로 임대차인지 위탁운영인지, 매수인에게 어떤 계약상 문제가 남는지 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 감정가 205,000,000원에서 70,315,000원까지
현재 최저매각가는 70,315,000원으로 감정가 205,000,000원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오상 4회 유찰 시 49,220,500원, 5회 유찰 시 34,454,350원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,665,670원 |
| 1. 근저당 · 양구새마을금고 | 156,000,000원 | 68,649,330원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 363,000,000원 중 예상배당은 68,649,330원이고, 미배당액은 294,350,670원입니다. 신청채권자 양구새마을금고의 청구액은 109,984,790원으로, 현재 회차 예상배당 68,649,330원으로는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 춘천시 근화동 공지사거리 남동측 인근의 더잭슨나인스호텔로, 주위는 근린생활시설·공원·숙박시설 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 기준으로 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용. 현재 숙박시설로 이용 중이며, 토지는 숙박시설 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남서측·북측·남측으로 왕복 6차선 및 왕복 4차선, 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·철도보호지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층으로, 위생·급배수·공용승강기·지하주차장·화재탐지·옥내소화전·시스템 냉난방 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유권원 확인. ESTON 호텔이 신청부동산 전부를 사용 중입니다. 임대차인지 위탁관리인지, 계약기간과 종료·해지 조건이 무엇인지 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 사실조회 결과 확인. 호텔 직원의 2022년~2027년 운영 관련 진술에 대해 사실조회 회신이 없으므로 그 진술만으로 권리관계를 확정하지 마세요.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 미납 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서 채권 미배당액이 294,350,670원이고 신청채권자도 전액 배당받지 못합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리계약과 공용부분 관리비 내역을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “34.3%”보다 중요한 것은 점유관계다
이 물건은 감정가 205,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 70,315,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2020.02.21. 양구새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신청부동산 전부를 ESTON 호텔이 호텔 객실로 사용 중이고, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 2022년부터 2027년까지의 운영관계에 관한 직원 진술은 있으나 사실조회 회신이 없어 위탁관리 등 별도 권리관계를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 권리는 비교적 단순하지만 점유·운영관계가 미확정인 물건입니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보고 접근하기보다, ESTON 호텔의 점유권원과 계약관계가 실제로 매수인에게 남는지 확인하는 것이 입찰 판단의 선결조건입니다.
