춘천지방법원 2025타경50852. 춘천시 근화동 더잭슨나인스호텔 7층 731호입니다. 사건 표시 용도는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 숙박시설(호텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물이며 해당 호실은 7층에 있습니다. 소유자는 우병석으로, 2020년 2월 21일 소유권을 이전받으면서 거래가액 214,488,000원이 등기됐고 같은 날 양구새마을금고 근저당 144,000,000원이 설정됐습니다.

현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준까지 내려왔지만, 이 숫자만 보고 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 동일·유사 객실의 실거래 비교값이 제시되지 않았고, 숙박시설 객실은 현재 호텔 운영과 점유관계가 얽혀 있습니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 점유·관리 권원을 먼저 해소해야 하는 물건에 가깝습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수

말소기준은 2020.02.21 양구새마을금고 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 2025.08.05 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그보다 앞선 우리자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 등기된 권리만 놓고 보면 구조는 복잡하지 않습니다.

② 임차·점유 현황 — 대항력은 ‘가능·미상’

전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제를 확정할 수 없습니다. 특히 직원 진술은 임대보증금 없는 수익배분형 관리관계를 시사하지만, 사실조회 회신이 없으므로 이를 확정된 계약내용으로 볼 수 없습니다. 따라서 현재 배당모델이 인수액을 0원으로 계산하더라도, 확인되지 않은 점유권원까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격·배당 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 회차 최저매각가는 81,977,000원으로 감정가 239,000,000원의 34.3%입니다. 다만 동일·유사 객실의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 제시되지 않아, 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 81,977,000원 가정)

현재 회차에서는 근저당 채권 144,000,000원 중 80,101,414원이 배당되고 63,898,586원이 미배당됩니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 확인되지 않은 점유·관리 권리는 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 춘천중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·단독주택·아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물로, 위생·급배수·승강기·지하주차장·소화전·시스템 냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측·북측·남측으로 각각 왕복 6차선, 왕복 4차선 및 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·철도보호지구 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,375,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 숙박시설(호텔)로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 동일·유사 객실 실거래 비교값이 확인되지 않는 가운데 숙박시설 운영과 점유관계가 결부돼 있어, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유권원 확인. ESTON호텔 또는 실제 운영주체와 소유자 사이의 계약이 임대차인지 위탁관리인지, 계약기간·해지조건·점유근거를 원본으로 확인해야 합니다.
• 대항력 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 실제 계약서와 점유 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 최저가 81,977,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 기준 메리트는 확인되지 않았습니다. 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 관리비 확인. 매각물건명세서 비고에 공용부분 관리비 미납 여부를 별도로 확인하라고 기재돼 있습니다.
• 배당모델과 실제 인수 구분. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 미확인 점유·관리 권리까지 자동으로 소멸한다고 단정하지 말아야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 점유·관리계약 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다, 확인되지 않은 권원이 먼저다”

이 물건의 숫자만 보면 감정가 239,000,000원이 81,977,000원까지 내려와 눈에 띕니다. 그러나 3회 유찰됐다는 사실과 낮은 최저가 자체는 가격 메리트의 증거가 아닙니다. 실거래 비교값이 없고, 숙박시설 객실이라는 용도에 더해 2022년부터 2027년까지 수익을 배분받는다는 호텔 직원 진술, 사실조회 무회신까지 겹쳐 있습니다.

등기상 말소기준은 명확하고 현재 배당모델의 매수인 인수액도 0원이지만, 점유자의 계약관계와 대항력은 여전히 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 ‘얼마나 싸게 받느냐’보다 ‘누가 어떤 권원으로 점유하고 있는지 먼저 확인하는 것’입니다. 다회유찰·숙박시설·점유관계 미상이라는 세 요소가 함께 존재하므로 보수적으로 판단해야 합니다.