춘천지방법원 2025타경50861. 춘천시 서면 덕두원리 9-7, 도로명주소 박사로 459에 있는 상가 + 토지 경매입니다. 공부상 토지 지목은 임야이고 면적은 3,434㎡이며, 현황은 단독주택과 자연림 등으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 송광진, 근저당 채무자는 송태경, 근저당권자이자 경매신청채권자는 박기표입니다. 말소기준권리는 2019년 9월 6일 설정된 박기표의 근저당권 130,000,000원이고, 2025년 8월 12일 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 서울보증보험주식회사의 가처분, 씨제이이앤엠 주식회사의 강제경매, 국의 압류가 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 조사했으므로, 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경50861 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 서면 덕두원리 9-7 · 박사로 459 |
| 경매 용도 / 현황 | 상가 + 토지 · 현황 단독주택·자연림 등 |
| 토지 | 3,434㎡ · 지목 임야 · 보전녹지지역 · 자연림 · 급경사 · 자루형 · 맹지 |
| 건물 | 목조 스레트지붕 단층 주택·부속사 · 장기간 방치·관리상태 불량 · 일부 파손 |
| 소유자 / 근저당 채무자 | 송광진 / 송태경 |
| 감정가 / 최저가 | 227,362,760원 / 111,408,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박기표 / 100,480,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.09.06. 박기표 근저당권입니다. 현재 진행 중인 2025.08.12. 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 과거의 가처분·강제경매· 압류도 각각 해제 또는 취하로 이미 말소된 상태입니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 선순위 권리는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 49%’가 곧 저가는 아니다
현재 최저매각가는 111,408,000원으로 감정가의 49%입니다. 권리 인수가 0원이므로 권리만 반영한 실질취득금액도 111,408,000원입니다. 그러나 동일하거나 유사한 물건의 최근 거래가격과 비교할 근거가 없으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·49%) | 111,408,000원 | 109,048,288원 | 20,951,712원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,985,600원 | 76,181,859원 | 53,818,141원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,589,920원 | 53,207,301원 | 76,792,699원 | 미충족 |
유찰이 추가되면 매각가는 낮아지지만, 채권최고액 기준 미배당은 20,951,712원 → 53,818,141원 → 76,792,699원으로 늘어납니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,359,712원 |
| 1. 근저당 · 박기표 | 130,000,000원 | 109,048,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 109,048,288원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 20,951,712원이 미배당됩니다. 신청채권 청구액 100,480,000원은 현재 회차 시나리오상 충족으로 표시됩니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 모두 0원이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 덕두원교 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 임야와 일부 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통과 접근. 현장까지 차량 접근은 가능한 것으로 조사됐고 교통상황은 보통입니다. 다만 토지정보상 도로접면은 맹지이고 도로구역에 접하므로, 실제 진입로의 소유관계·사용권원·법적 도로 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 형상. 지목 임야, 토지이용상황 자연림, 면적 3,434㎡이며 지형은 급경사, 형상은 자루형입니다. 공시지가는 4,500원/㎡입니다.
- 용도 제한. 도시지역·보전녹지지역·공익용산지에 포함되고, 가축사육제한구역과 폐기물매립시설 설치제한지역에도 해당합니다.
- 건물 상태. 목조 스레트지붕 단층 주택과 부속사로 조사됐으며 설비는 없습니다. 장기간 방치되어 관리상태가 불량하고, 공부상 기와지붕과 달리 현재 스레트지붕이며 일부 파손됐습니다.
- 현황 차이. 공부상 토지 지목은 임야지만 현황은 단독주택·자연림 등입니다. 목조 스레트지붕 축사 및 부속사 9.89㎡는 소재가 확인되지 않았습니다.
- 제시외 물건. 철파이프조 하우스, 견사, 계사 등 수개의 제시외 물건이 있는 것으로 목측됐습니다. 매각 포함 범위와 철거·정리 책임을 확인해야 합니다.
- 환금성. 상가 + 토지로 분류됐지만 현황은 단독주택·자연림이고, 맹지·급경사· 보전녹지지역·공익용산지 제한까지 겹쳐 일반적인 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 가능성이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진입로 확인. 차량 접근 가능이라는 조사 내용과 토지정보상 맹지가 함께 존재합니다. 현황도로의 지번·소유자·통행권원·건축법상 도로 해당 여부를 확인하세요.
- 분묘 전수 조사. 분묘 소재 여부와 분묘기지권 성립 여부가 확인되지 않았습니다. 임야 전체를 직접 조사하고 연고자 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 건물 안전성 확인. 장기간 방치·관리상태 불량·일부 파손 상태입니다. 구조 안전, 사용 가능 여부, 보수 또는 철거 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 물건 확인. 하우스·견사·계사 등 수개의 제시외 물건이 목측됐습니다. 소유관계, 매각 포함 여부, 철거 및 폐기 비용 부담 주체를 확인하세요.
- 소재불명 부속사 확인. 공부상 목조 스레트지붕 축사 및 부속사 9.89㎡가 현장에서 확인되지 않았습니다. 멸실 여부와 공부 정리 필요성을 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입·사업자등록·점유원인과 인도 가능 여부를 다시 조사하세요.
- 토지이용 제한 확인. 보전녹지지역·공익용산지·가축사육제한구역 등에서 계획한 이용이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 저가라고 판단하지 말고, 현황과 이용 목적이 유사한 거래사례를 별도로 확보해 응찰가를 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지이용계획을 직접 대조하고 변경 사항을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 물건은 현장 확인 전 보류”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없어, 등기 권리만 보면 단순합니다. 하지만 최저가 111,408,000원이 감정가의 49%라는 점만 보고 싸다고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 거래가격으로 검증된 시세가 없고, 토지는 맹지·급경사·공익용산지이며 건물은 장기간 방치돼 일부 파손됐습니다. 여기에 제시외 물건, 소재가 확인되지 않은 부속사, 분묘 및 분묘기지권 불확실성까지 남아 있습니다.
권리 인수 반영 실질취득은 111,408,000원으로 최저가와 같지만, 이는 보수·철거·진입로· 분묘 등 현장 문제에 따른 비용을 포함한 금액이 아닙니다. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 합법적 접근 가능성, 실제 이용 가능성, 건물 존치 가치와 분묘 리스크를 얼마만큼 해소할 수 있느냐입니다.
