대전지방법원 2023타경11675. 대전광역시 서구 갈마동 297-2에 있는 철근콘크리트조 4층 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있으며, 토지면적은 447.2㎡입니다. 소유자는 주식회사다사산업개발입니다. 한밭새마을금고가 설정한 채권최고액 1,464,000,000원의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었고, 이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되었습니다.

겉으로 보면 구조는 분명합니다. 2021년 6월 1일의 근저당권이 선순위이고, 확인된 임차권등기와 가압류들은 그 뒤에 발생했습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 등기상 권리가 중심입니다. 문제는 건물 내부의 실제 임대차·점유관계입니다. 임차권등기가 다수 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자도 있어 인수 여부와 별도로 인도 절차가 복잡해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 임차권이 집중됐다

말소기준은 2021.06.01 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 1,464,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-431호가 기재되어 있습니다. 이후 같은 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권부 채권에 관한 변경·담보 관계이므로 별개의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

그 뒤 김미정·정창호·차주안·이상흔의 가압류, 대전광역시 서구의 압류, 주택임차권등기 및 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 말소기준권리를 중심으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 다만 등기의 소멸과 실제 점유자의 인도, 보증금 반환책임의 확인은 서로 다른 문제입니다.

② 임차인 분석 — 개인 11명, 추가 점유자 5명과 기관 명의 등기

이 사건에서 가장 많은 검토가 필요한 부분입니다. 임차권등기가 확인되는 실제 개인 임차인 기준 11명의 보증금 합계는 1,570,000,000원입니다. 별도로 보증금이 확인되지 않은 개인 점유자 5명이 기재되어 있습니다. 이 5명은 임대차관계 자체가 확정되지 않았으므로 보증금 합계에 포함하지 않았습니다.

한국토지주택공사 명의로 202호와 402호에 각각 100,000,000원의 임차권등기도 확인됩니다. 이 중 202호에 관한 기관 청구는 마대철 보증금의 승계·중복 신고로 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 402호의 기관 명의 등기는 별도로 존재하므로 중복 관계와 실제 권리 귀속을 추가 확인해야 합니다.

개인 임차권등기 11명에 대한 대항력 판정은 2021.06.01 말소기준권리와 전입일을 비교한 것입니다. 우선변제의 실제 인정 범위 및 배당순위는 확정일자, 배당요구의 적법성, 조세채권, 소액임차인 요건 등을 별도로 확인해야 합니다. 기관 명의 임차권등기는 개인 임차인 수에 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저매각가 1,763,658,000원 가정)

현재 회차 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액에서 근저당권과 일부 가압류채권에 배당이 이루어지는 계산입니다. 배당계산에 반영된 채권총액은 2,129,000,000원이고, 채권자 예상 배당총액은 1,743,621,420원입니다. 그 차이인 385,378,580원이 미배당으로 남습니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 신청채권액 1,250,819,640원과 근저당권 채권최고액 1,464,000,000원은 서로 다릅니다. 또한 당해세·압류 관련 조세채권·임차인 최우선변제·실제 확정채권액 등은 별도 확인이 필요하므로 법원의 최종 배당표와 다를 수 있습니다.

회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 채권자 미배당이 늘어난다

현재 회차에서 신청채권자의 배당 충족 여부는 충족으로 계산되지만, 2회 유찰과 3회 유찰 시나리오에서는 미충족으로 바뀝니다. 반면 세 시나리오 모두 매수인 명시 인수액은 0원입니다. 이는 후순위 권리가 소멸하는 계산을 반영한 것이지, 미확인 점유나 실제 임대차에 관한 모든 분쟁 가능성을 제거한 결과는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 이용현황 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 갈마동 소재 대전일보사 남측 인근입니다. 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측 근거리에 대전지하철 1호선 월평역이 위치하고, 전반적 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 1층 근린생활시설, 2~4층 다가구주택으로 이용됩니다. 주거와 근린시설의 임대차, 점유 및 수익구조를 구분해 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 석재붙임·드라이비트 등의 외벽 마감, 위생·급배수·소방·승강기·난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 면적 447.2㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 1,021,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도솔산 중점경관관리구역이며 소로2류(폭 8~10m)에 접합니다.
• 건축물 확인사항. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 발코니·확장형발코니·옥상 다용도실·누다락·엘리베이터 기계실 등이 평가에 포함되어 있습니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설의 혼합 이용, 다수 호실의 점유·임차권 관계를 고려할 때 일반적인 단일 세대 주택과 다른 수익·명도·매각 검토가 필요합니다. 거래가격과 임대수익을 검증하기 전에는 환금성을 긍정적으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.06.01 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권을 기준으로 각 임차권등기·가압류·압류의 순위를 다시 대조하세요. 근저당권 이전 및 근질권 설정 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 임차권등기 11명 확인. 개인 임차권등기의 계약·전입·점유개시·확정일자와 배당요구 내용을 각각 대조하고, 실제 퇴거 여부를 파악하세요. 임차권등기가 있다고 해서 현재까지 점유 중인 것으로 단정해서는 안 됩니다.
• 기관 승계 중복 검증. 한국토지주택공사 202호 등기와 마대철 204호 보증금의 승계 관계가 실제로 일치하는지 확인하세요. 402호 한국토지주택공사 명의 등기 역시 독립적으로 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 이성범·차유진·이상흔·이하은·이명환의 실제 거주 여부와 임대차관계, 보증금, 확정일자를 확인하세요. 전입일 미확인 점유정보에 대해서는 대항력 가능성을 열어두어야 합니다.
• 이상흔의 지위. 305호 점유자 이상흔과 가압류 채권자 이상흔의 동일인 여부, 채권 발생 원인, 임차관계를 확인하세요. 가장임차인 가능성은 조사 대상일 뿐 확정 사실이 아닙니다.
• 배당계산 검증. 근저당권 채권최고액 1,464,000,000원과 경매 신청채권액 1,250,819,640원의 차이를 확인하고, 실제 확정채권액·당해세·소액임차인 최우선변제 등이 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
• 호실별 점유·명도 계획. 다가구주택은 여러 호실에 걸쳐 인도 절차가 발생할 수 있습니다. 1층 근린생활시설을 포함해 실제 점유자를 확인하고 명도 비용 및 기간을 고려하세요.
• 건축물 용도 대조. 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택의 건축물대장상 용도, 실제 사용, 발코니·누다락·옥상 공간의 적법성을 확인하세요.
• 수익·가격 검증. 주변 유사 다가구주택의 거래 사례와 실제 임대료·공실·유지관리비를 검증한 뒤 응찰 상한을 산정하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 가점을 부여하지 마세요.
• 체납 비용. 조세채권, 공과금, 관리비 및 건물 유지 관련 미납액을 확인하고 낙찰 후 부담할 가능성이 있는 비용을 별도로 계산하세요.
• 원본 서류 검토. 2026.11.17 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기명령 관련 문건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차관계와 매입가격의 검증이다

대전지방법원 2023타경11675는 등기상 말소기준권리가 명확한 사건입니다. 2021.06.01 근저당권 이후 확인된 개인 임차권등기가 집중되어 있고, 명세서에 명시된 인수권리는 없습니다. 배당계산상으로도 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사실만으로 낙찰 후 관리가 간단한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 개인 임차권등기 11명의 보증금 합계가 1,570,000,000원이며, 추가 점유자 5명의 보증금·임대차관계는 확인이 필요합니다. 한국토지주택공사 명의의 승계 관계에는 호실 불일치가 있고, 402호에는 별도 기관 명의 임차권등기도 존재합니다. 이상흔의 점유·채권자 지위 역시 확인 과제로 남습니다.

가격 측면에서도 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실과 시장보다 싸다는 판단은 다릅니다. 현재 최저가이자 명시 인수액을 반영한 실질취득 기준액은 1,763,658,000원이지만, 실제 거래 사례와 임대수익을 통한 가격 검증 없이는 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토입니다. 등기상 인수 구조는 비교적 명확하나, 다수 임차권등기·미상 점유자·기관 승계 불일치가 권리분석 난도를 높이고 있습니다. 또한 부동산의 적정가격과 환금성을 판단할 거래 근거가 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 실제 점유와 임차권을 정리할 수 있는지, 그리고 그 부담을 반영한 가격이 적정한지입니다.