대전지방법원 2024타경559. 대전 동구 낭월동 산내초등학교 서측 인근에 자리한 철근콘크리트구조 4층 건물과 토지입니다. 1층은 근린생활시설·계단실·주차장, 2층부터 4층은 각 층 4가구씩 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사성회입니다.

권리관계의 출발점은 2021.02.03 설정된 한밭새마을금고의 두 근저당권입니다. 같은 날 각각 840,000,000원과 360,000,000원의 채권최고액이 등기됐습니다. 이후 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정, 다수의 주택임차권등기가 이어졌습니다.

2024.06.27에는 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2024.08.23에는 해당 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 이전등기와 근질권은 기존 담보채권에 관한 권리변동이므로 별도 근저당 채권액으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 담보권과 후순위 임차권

② 임차인 분석 — 보증금과 점유관계가 핵심

개인 이름으로 확인되는 임차인·점유자는 13명입니다. 이와 별도로 한국토지주택공사의 202호 임차권등기와 303호 승계등기가 있습니다. 303호에 관한 한국토지주택공사의 100,000,000원 신고는 태한건 보증금에 대한 대위·승계 중복신고로 표시되어 있으므로 별도의 임차인이나 보증금으로 합산하지 않습니다.

확인된 주거 임차인들의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2021.02.03 이후입니다. 따라서 기재된 전입일과 말소기준권리의 선후관계상 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 분석됩니다. 반면 1층 상가 이은주는 전입·사업자등록, 보증금 및 점유 관련 정보가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 구분해야 합니다.

후순위는 말소기준근저당권에 대한 선후관계를 뜻합니다. 확정일자와 임차권등기만으로 실제 배당액이나 최우선변제 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 배당요구 적법성, 점유·대항요건, 소액임차인 해당 여부 및 실제 배당순위를 별도로 검증해야 합니다.

③ 임차보증금과 매수인 인수 위험

중복 신고를 제외한 등기상 보증금은 726,000,000원입니다. 다만 이는 현재 확인되는 보증금의 합계일 뿐, 실제 미배당액이나 매수인이 인수할 금액을 뜻하지 않습니다. 확인된 주거 임차인들은 말소기준권리 이후 전입한 후순위로 분류됩니다.

경매 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못한 후순위 임차인이 있더라도 그 사실만으로 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 별도로 확인되지 않은 선순위 대항력 임차인이나 상가 점유관계가 존재한다면 인수 판단은 달라질 수 있습니다.

④ 가격 분석 — 1회 유찰, 감정가의 약 70%

이 사건의 감정가는 1,935,573,340원이며, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,354,901,000원입니다. 감정가 대비 약 70% 수준으로 내려왔습니다.

다만 이 가격을 주변 다가구주택·상가주택의 실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래사례가 확인되지 않습니다. 따라서 30% 유찰 할인은 감정가 대비 할인율일 뿐, 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 특히 1층 상가와 다수의 주거 임차인이 있는 수익형 건물이므로 임대수익, 공실, 보증금 반환관계, 건물상태와 토지가치를 함께 검토해야 합니다.

회차별 미배당액은 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원을 기준으로 한 추정치입니다. 모든 회차의 인수액 0원은 기존 배당 모형의 전제이며, 미상 점유자에 대한 독립적인 권리조사 결과를 의미하지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 1,354,901,000원 가정)

위 표는 채권최고액을 기준으로 작성된 단순 배당 모형입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인의 최우선변제 및 후순위 배당청구가 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액도 채권최고액과 다를 수 있습니다. 특히 소유자 잔여 138,951,990원은 후순위 임차인 등의 배당을 반영한 확정 잔액이 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 대전광역시 동구 낭월동 산내초등학교 서측 인근에 위치하며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 서측 인근에 대전로, 동측 인근에 산내로가 통과하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
• 건물 이용. 철근콘크리트구조 4층 건물로서 1층은 근린생활시설·계단실·주차장, 2층부터 4층은 각 4가구의 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 주택부분 난방설비, 승강기설비와 화재발신기 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 면적 457.5㎡, 평지·세로장방형 토지이며 한 면이 소로에 접합니다. 공시지가는 1,006,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(낭월지구 토지구획정리사업)에 속합니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역에 포함되며 소로1류(폭 10~12m)에 접합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 상가와 다수의 주택 임대공간이 결합된 건물입니다. 환금성 판단에는 실제 임대수익, 공실률, 관리상태와 유사 건물의 거래가격 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 1층 상가 대항력. 이은주의 임대차계약서, 보증금, 사업자등록 신청일, 실제 인도·점유 시점 및 현재 영업 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인별 보증금. 이재호·이병준·최창주·전정식·서복만·고재민의 계약내용과 보증금, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 공공기관 중복 신고. 한국토지주택공사 303호의 태한건 승계 신고는 401호 기재와 불일치합니다. 202호 이재호와 공사 명의 임차권의 관계도 확인해야 합니다.
• 불명확한 점유 표시. ‘주택공사’ 및 ‘등기사항’으로 나타나는 점유 관련 기재가 기존 임차권등기와 중복되는지, 별도 권리자를 의미하는지 확인해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제. 각 임대차의 보증금, 최초 담보물권 설정 시기와 해당 기준, 배당요건을 확인해 실제 우선배당 규모를 검토해야 합니다.
• 조세채권. 동구 압류와 서대전세무서 관련 압류의 세액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 담보권 양도·근질권. 한밭새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로의 채권이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권의 현재 권리관계를 확인해야 합니다.
• 실제 점유와 명도. 다수 호실의 점유자 및 1층 영업자와의 인도·명도 가능성, 예상 소요기간과 협의비용을 확인해야 합니다.
• 관리비·건물상태. 미납 관리비, 공용설비, 승강기, 누수·하자 및 유지보수 비용을 현장에서 점검해야 합니다.
• 매각목적물 범위. 건물과 토지의 일괄매각 범위, 부속물, 주차장, 건축물대장 및 토지이용계획을 원본과 대조해야 합니다.
• 시장가격 검증. 낭월동 주변 유사 규모의 다가구·상가주택 거래가격, 임대수익과 공실현황을 검증한 뒤 입찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 최신 경매서류. 2026.11.17 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 배당요구 현황 및 변경·정정 공고를 다시 확인해야 합니다.

⑧ 종합판단 — 권리구조는 파악되지만 가격과 점유는 보류

가격 관점에서는 유보가 합리적입니다. 감정가의 약 70%라는 숫자가 눈에 띄지만, 객관적인 최근 거래가격이나 실제 임대수익으로 할인 여부를 검증하지 못했습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 메리트를 이유로 높은 등급을 부여하기 어렵습니다.

권리 관점에서는 추가 확인을 조건으로 한 접근이 필요합니다. 후순위 임차권이 다수라는 사실 자체가 보증금 인수를 뜻하지는 않습니다. 그러나 1층 상가의 대항력과 미상 보증금, 공공기관의 승계관계가 확정되지 않은 상태에서 인수액 0원을 최종 확정하는 것도 적절하지 않습니다.

맺으며 — “70% 유찰가 ≠ 안전한 매입가”

이 사건은 명확한 말소기준권리가 존재하고, 확인된 주거 임차인들이 모두 후순위라는 점에서 기본적인 권리분석의 방향은 분명합니다. 그러나 대전 낭월동 4층 다가구주택의 실질적인 난도는 등기부보다 임대차·점유관계에 있습니다.

1층 상가의 대항력과 보증금이 확인되지 않았고, 한국토지주택공사의 승계 신고에는 호실 불일치가 있으며, 다수 임차인의 보증금과 실제 배당순위도 추가 확인이 필요합니다. 그런 상황에서 감정가보다 30% 낮다는 이유로 곧바로 입찰에 나서기는 어렵습니다.

결론은 ‘말소기준 명확, 인수 0원은 조건부, 가격 메리트 미검증’입니다. 임대차관계 및 조세채권을 확인하고, 주변 실거래와 실제 임대수익을 검증한 후 입찰가격을 결정해야 할 물건입니다.