대전지방법원 2024타경103991. 대전광역시 중구 호동 251, 범골로 27 소재의 다가구주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 근린생활시설이며 현재 공실로 조사됐습니다. 2층부터 4층까지는 층별 4가구씩 총 12가구의 주거공간으로 이용되고 있습니다.

권리분석의 출발점은 2021.09.28 설정된 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,140,000,000원이며, 공동담보로 호동 251과 251-1 토지가 기재되어 있습니다. 이후 다수의 임차권등기와 압류·경매개시결정이 이어졌고, 근저당권 자체도 채권양도와 질권설정을 거쳤습니다.

핵심은 근저당권보다 앞서는 임차인의 대항력이 확인되는가입니다. 현재 확인된 임차권등기 명의자들의 전입일은 모두 2021.09.28 이후입니다. 따라서 명세서상 인수 0원이라는 판단과 대체로 일치합니다. 그러나 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자와 동일 호실의 명의 중첩이 있어, 실제 인도와 보증금 반환 관련 분쟁 가능성까지 0이라고 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당, 후순위 임차권 10건

말소기준권리는 2021.09.28 대전동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 임차권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 인도는 별개의 문제이므로, 임차권이 후순위라는 이유만으로 명도 절차까지 간단하다고 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 총액보다 선순위 여부와 실제 점유가 중요

이 건물에는 주택임차권등기 명의자 10명이 확인됩니다. 그 보증금 기재액의 합계는 1,235,000,000원입니다. 별도로 백수진·장선훈·안승희의 점유 또는 임차 관련 기재도 확인됩니다. 성명이 기재된 사람은 총 13명이지만, 404호에 장선훈과 김남희가 중첩되어 있어 실제 임차관계와 점유 인원은 추가 확인해야 합니다.

임차권등기 명의자 10명 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 확정일자가 기재되어 있더라도 선순위 근저당권보다 우선하는 것은 아니며, 별도의 소액임차인 최우선변제 요건은 따로 판단해야 합니다.

대항력 표시는 말소기준권리에 대한 선순위 여부를 중심으로 한 예비 판단입니다. '가능·미상'은 대항력이 확정됐다는 뜻이 아니며, 해당 전입일 자체는 말소기준일 이후입니다. 후순위 표시는 확정일자와 전입일이 선순위 근저당권보다 늦다는 의미입니다. 최우선변제권 성립 여부는 별도 검토가 필요합니다. 승계란은 보증기관의 대위·승계 중복신고 여부를 뜻하며, 해당 표시는 확인되지 않습니다.

* 장선훈의 보증금은 6,000원으로 기재되어 있으나, 금액 단위와 실제 계약 내용을 확인해야 합니다. 등기된 임차권 10건의 보증금 합계 1,235,000,000원에는 이 금액과 보증금 미상 점유자는 포함하지 않았습니다.

현재 확인되는 임차권등기 보증금의 합계가 1,235,000,000원이라고 해서 매수인이 그 금액을 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 확인된 임차권들은 선순위 근저당권 이후의 전입에 기초하고 있으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다. 다만 실제 배당에서 보증금이 회수되지 않는 임차인이 발생할 수 있고, 이는 매수인의 법률상 보증금 승계 문제와 별개로 인도·명도 및 분쟁 위험으로 이어질 수 있습니다.

③ 가격·예상배당 — 49% 할인율과 실질 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 873,541,000원으로 감정가 1,782,736,600원의 약 49%입니다. 이미 2회 유찰된 상태지만, 이를 곧바로 시세 대비 51% 할인이라고 해석할 수 없습니다. 다가구주택과 근린생활시설, 토지의 가치가 함께 반영된 감정가이며, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거가 확보되지 않았기 때문입니다.

현재 명세서상 인수 0원을 가정하면 최저가 낙찰 시 추정 실질취득액은 873,541,000원입니다. 취득 관련 세금, 명도비, 관리비 및 시설 보수비 등은 별도입니다. 따라서 이 추정 실질취득액 자체를 동일 용도·규모의 실제 거래가격과 비교해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 수익성을 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 873,541,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 추정배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권 이전·질권설정에 따라 실제 배당 수령자는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액 993,694,100원과 근저당권 채권최고액 1,140,000,000원은 서로 다른 금액이며, 아래 미배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 결과입니다.

현재 회차에서는 근저당권의 채권최고액 기준 277,594,410원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 교부될 잔여액은 0원으로 추정됩니다. 이러한 미배당액은 매수인이 추가로 갚아야 하는 채무를 뜻하지 않습니다. 명세서상 인수권리가 없다는 판단과는 별개로, 실제 권리 순위 및 배당요구를 확인해야 합니다.

향후 유찰 시나리오는 매각가별 단순 추정이며 실제 유찰 여부나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 미배당은 채권최고액 기준입니다. 매수인 인수 0원 역시 현재 확인된 권리관계와 명세서에 따른 가정이며, 세금·최우선변제·점유 상태 변동에 따른 판단은 별도입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 중구 석교동 소재 석교초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·소규모 공장·근린생활시설 등이 혼재하며, 동측 원거리에 홈플러스가 위치합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 북동측 인근에는 국도17호선이 지나갑니다.
• 건물 용도. 1층은 근린생활시설로 현재 공실이고, 2~4층은 층별 4가구의 다가구주택으로 이용 중입니다. 주거시설만 있는 물건이 아니므로 1층의 임대수요와 공실 해소 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
• 건물 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다. 실제 작동 상태 및 수리 비용은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역이 포함됩니다. 일부 토지는 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 토지. 토지정보에는 면적 477.0㎡, 평지·사다리형, 소로한면, 공시지가 604,900원/㎡가 기재되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 목록3이 맹지라고 명시되어 있으므로, 토지별 도로 접면과 접근권을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 차이. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
• 환금성. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 수익형 부동산으로, 일반 주거용 아파트보다 임대수익·공실·시설관리·토지 이용 조건에 따라 매수층과 거래가격이 달라질 수 있습니다. 2회 유찰 이력만으로 환금성이나 적정가격을 단정하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최종 매각물건명세서 확인. 인수권리 및 법정지상권이 해당사항없음으로 기재되어 있지만, 입찰 전 최종본에서 변경 여부와 임차관계 기재를 다시 확인해야 합니다.
• 403호·304호 조사. 백수진·안승희의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 전입일만으로 모든 권리관계를 확정하지 마세요.
• 404호 중첩 해소. 김남희와 장선훈의 관계, 실제 계약당사자, 현 점유자, 보증금 기재액을 반드시 대조해야 합니다. 특히 장선훈의 6,000원 기재액은 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
• 임차권등기 10건의 명도. 등기 말소와 실제 인도는 별개입니다. 각 호실의 현 점유와 퇴거 여부, 관련 분쟁·협의 상황을 점검해야 합니다.
• 근저당권 이전·질권 확인. 원 근저당권은 위드자산관리대부주식회사로 이전됐으며, 냉동냉장수산업협동조합과 김보경 관련 질권이 기재되어 있습니다. 배당권자와 권리관계를 원본으로 검토해야 합니다.
• 압류 및 조세 확인. 2024.01.08 대전광역시 중구의 압류가 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기와 실제 조세 배당 우선순위는 구별해야 하므로 체납세액·법정기일 등을 확인해야 합니다.
• 목록3 맹지·토지 경계. 매각목록별 지번과 면적, 지적도, 실제 도로 접근성, 통행 관계 및 제시외 건물의 위치를 점검해야 합니다.
• 1층 공실과 임대수익. 근린생활시설의 공실 상태를 확인하고 실제 임대 가능한 상태인지, 보수 및 설비 비용이 필요한지 검토해야 합니다.
• 실거래와 적정 매수가. 다가구주택과 근린생활시설이 혼합된 동일·유사 용도 물건의 최근 거래가격 및 임대수익을 확인한 뒤 현재 최저가 873,541,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비·시설물 상태. 공용전기·수도·승강기 관리, 미납 공과금, 건물 유지보수 상태와 비용을 점검해야 합니다.
• 회차별 자금 계획. 현재 최저가 873,541,000원과 향후 유찰 시나리오 611,478,700원·428,035,090원을 비교하되, 각 금액이 적정 시세보다 낮다는 근거가 확보된 경우에만 응찰가격을 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “쉽게 인도받는 물건”은 다르다

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 확인된 임차권등기 10건이 모두 그 이후 전입에 기초한다는 점입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 해당사항없음으로 기재되어 있어, 현재 확인된 권리관계상 매수인의 보증금 승계 부담은 0원으로 추정됩니다.

하지만 그것이 권리·점유 문제가 완전히 해결됐다는 의미는 아닙니다. 임차권등기 10건의 보증금 기재액은 합계 1,235,000,000원이고, 403호와 304호의 보증금은 확인되지 않습니다. 404호에서는 명의 중첩도 나타납니다. 법률상 보증금 인수와 실제 명도·분쟁의 부담을 구분해야 하는 사건입니다.

가격도 신중해야 합니다. 감정가 1,782,736,600원의 약 49%인 873,541,000원까지 내려왔지만, 1층 근린생활시설 공실, 12가구의 임대차관계, 토지 중 맹지 조건을 반영한 최근 시장가격이 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 시세 대비 가격 메리트는 아직 입증되지 않았습니다.

따라서 종합 판단은 C등급 — 권리상 인수 부담은 낮게 추정되나 임차관계·명도·토지·가격 검증이 필요한 고난도 물건입니다. 최종 입찰 판단의 기준은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제 점유관계 확정, 목록별 토지 이용 가능성, 현실적인 임대수익과 시장가격이어야 합니다.