대전지방법원 2024타경121203. 월평동 하나로아파트 110동 13층 1305호입니다. 소유자는 김가람으로, 2020.09.28. 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “임차권이 말소된다”만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 황단비는 2021.10.01. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.09.13.로, 말소기준권리인 2022.07.29. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당보다 앞섭니다. 따라서 본래는 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 붙었습니다. 매각물건명세서에 황단비의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 이행되는 전제에서는 매수인이 승계할 임차보증금은 실질 0원입니다. 여기서 가격 판단 기준은 현재 실질취득액 257,000,000원이며, 최근 12개월 평균 233,916,666원보다 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경121203 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 청사로 5, 110동 13층1305호 (월평동,하나로아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층 |
| 소유자 | 김가람 · 2020.09.28. 소유권 취득 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,484,701원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 51,400,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 포기·말소 조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 황단비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 240,000,000원 | 2021.10.01 / 2021.09.13 | 대항력 있음 우선변제 승계기관 포기조건 |
황단비는 전입신고가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 등기부상 주택임차권은 2023.08.07. 등기됐지만 임대차계약일은 2021.09.13., 점유·주민등록은 2021.10.01.입니다. 실제 임차인은 황단비 1명이며, 매각조건에는 그 임차권의 승계인인 주택도시보증공사의 권리 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 2.57억은 최근 거래보다 높다
하나로아파트 동일평형 59.76㎡의 최근 12건 평균은 233,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.07. 240,000,000원이고, 최근 표본 범위는 224,000,000원~264,000,000원입니다. 현재 최저매각가 257,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.9%로, 평균보다 23,083,334원 높고 최신 거래보다도 17,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 6 | 234,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 2 | 224,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 4 | 247,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 9 | 264,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 233,916,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 1. 임차인 황단비 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 엔씨파이낸스대부 근저당 | 27,300,000원 | 12,602,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 255,484,701원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 황단비 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 엔씨파이낸스대부에는 12,602,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 270,182,701원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전갑천초등학교 북서측 인근이며 대규모 아파트단지, 각급 학교 및 근린공원이 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 남측 인근에 지하철 1호선 월평역, 한밭대로변 시내버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 13층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)이며 공시지가 1,177,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 하나로아파트는 1,350세대, 1993.07.12. 준공 단지입니다. 최근 동일평형 12건 거래가 224,000,000원~264,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임차보증금반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 보증금 20% 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 51,400,000원입니다.
- 시세 상한 확인. 현재 최저가 257,000,000원은 최근 평균 233,916,666원보다 높고 최신 거래 240,000,000원도 초과합니다.
- ‘8회 유찰’ 착시 경계. 유찰 횟수는 8회지만 현재 최저가는 감정가 100%입니다. 유찰 횟수만으로 할인됐다고 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 황단비 명의의 주택임차권등기가 존재하므로 승계기관의 포기·말소 조건이 실제로 완결되는 절차와 시점을 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 ‘조건부 해소’, 가격은 ‘보류’
이 사건은 겉만 보면 보증금 240,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 무거운 물건처럼 보입니다. 실제로 전입 2021.10.01.은 말소기준권리 2022.07.29.보다 빠릅니다. 하지만 매각물건명세서가 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하면서 실질 인수 위험은 0원으로 정리되는 구조가 됐습니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 257,000,000원은 최근 12개월 평균 233,916,666원의 109.9%, 최신 거래 240,000,000원보다도 높습니다. 더구나 8회 유찰 이력에도 현재 최저가가 감정가 100%로 돌아와 있습니다. 따라서 결론은 권리조건 확인은 필수, 가격은 보류입니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 승계가 아니라 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 확실히 확인한 뒤 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지에 있습니다.
