/ 15,126,000원
대전지방법원 2024타경122978. 세종시 어진동 2차푸르지오시티 15층 1565호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 공부상 업무시설인 오피스텔로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 표면적인 숫자는 감정가 90,000,000원에서 9회 유찰된 최저가 15,126,000원입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 선순위 임차권의 미배당 보증금까지 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다.
임차인 정남균은 2021.12.28. 점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2021.12.29. 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024.01.23. 보증금 95,000,000원의 임차권등기를 완료했습니다. 말소기준권리인 2024.07.04. 압류보다 앞선 권리이므로 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 남은 금액을 매수인이 인수합니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위변제나 승계 신고는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경122978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 가름로 255-21, 15층 1565호 (어진동, 2차푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층/지상 17층 중 15층 · 사용승인 2014.08.19. |
| 소유자 | 한해란 (2021.12.28. 소유권이전, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 15,126,000원 (9회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 정남균 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
말소기준권리는 2024.07.04. 세종세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2024.01.23. 을구 3번 임차권등기는 매각으로 소멸하지 않습니다. 임차인의 주민등록일자와 확정일자도 말소기준일보다 앞서며, 배당요구도 이루어졌습니다. 따라서 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인 인수입니다. 반면 말소기준 압류와 2024.11.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정남균 | 1565호 전체 주거·임차권등기 | 95,000,000원 | 점유 2021.12.28. 확정 2021.12.28. 전입 2021.12.29. 배당요구 2024.01.23. | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 미배당액 80,546,268원 매수인 인수 |
② 가격 판단 — 9회 유찰에도 실질취득은 감정가 이상
최저가만 보면 감정가 90,000,000원의 16.81%까지 하락했습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 현재 회차 실질취득은 95,672,268원으로 감정가보다 5,672,268원 높습니다. 감정가 기준으로만 보아도 가격 가점을 줄 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 9회 유찰·16.81% | 15,126,000원 | 14,453,732원 | 80,546,268원 | 95,672,268원 |
| 10회 유찰 시 13.45% | 12,100,800원 | 11,482,986원 | 83,517,014원 | 95,617,814원 |
| 11회 유찰 시 10.76% | 9,680,640원 | 9,106,388원 | 85,893,612원 | 95,574,252원 |
11회 유찰 시 최저가는 9,680,640원까지 내려가지만, 인수액은 85,893,612원으로 증가해 총부담은 95,574,252원입니다. 유찰이 두 차례 더 진행돼도 현재 회차와 실질취득 차이는 크지 않습니다. 이 물건은 유찰 횟수보다 임차보증금 95,000,000원이 가격을 결정하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 672,268원 |
| 1. 임차인 정남균 보증금 | 95,000,000원 | 14,453,732원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 정남균 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인과 강제경매 신청채권자는 동일인 정남균입니다. 동일 금액 95,000,000원의 채권 관계는 중복 합산하지 말고 원본 집행권원과 임대차계약으로 확인해야 합니다. 현재 계산상 임차보증금 미배당액 80,546,268원은 매수인이 인수합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국토지주택공사 세종특별본부 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 오피스빌딩과 정부청사가 혼재하는 중심상업지대이며 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 서측 인근에 세종BRT가 있어 교통 이용편의도는 보통인 편입니다.
- 규모. 2차푸르지오시티는 총 1동 843세대이며, 본건은 지하 4층·지상 17층 건물의 15층에 위치합니다. 사용승인일은 2014.08.19.입니다.
- 용도 차이. 공부상 업무시설인 오피스텔로 등재되어 있으나 대부분 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 사건상 용도는 근린시설이므로 현황과 공부를 다시 대조해야 합니다.
- 토지·도로. 중심상업지역의 평탄한 사다리형 토지이며 남서측 광대로와 북동측 세로에 접합니다. 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 규제. 미관지구·행정중심복합도시 지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 소유자와 이해관계인이 부재해 내부는 건축물현황도면, 외부 관찰과 탐문조사를 참고한 평균적인 상태로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 낙찰가 15,126,000원과 인수액 80,546,268원을 합친 95,672,268원이 실제 가격 판단의 출발점입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.12.24., 점유 2021.12.28., 확정일자 2021.12.28., 전입 2021.12.29. 및 임차권등기명령 자료를 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 정남균이고 금액도 95,000,000원입니다. 집행권원·보증금 지급자료·채권 계산서를 함께 확인해야 합니다.
- 용도와 현황 재확인. 사건상 근린시설, 공부상 업무시설인 오피스텔, 실제 주거 이용이라는 세 가지 표시가 함께 존재합니다.
- 점유·인도 조건 확인. 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부를 직접 확인하지 못했으므로 수리 범위와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·배당요구서와 최신 변경사항을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “15,126,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 낮은 최저가입니다. 9회 유찰로 15,126,000원까지 내려왔지만, 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 남아 있습니다. 현재 예상배당 후 80,546,268원을 매수인이 인수하므로 실질취득 부담은 95,672,268원입니다. 감정가 90,000,000원보다 높은 금액입니다.
향후 최저가가 12,100,800원이나 9,680,640원으로 더 내려가도 인수액이 그만큼 늘어 실질취득은 계속 95,000,000원 부근에 머뭅니다. 여기에 9회 유찰, 근린시설·업무시설 표시, 주거 이용 현황, 임차인과 신청채권자의 동일인 관계가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가 착시에 기대어 응찰할 물건이 아니며, 임차권과 채권 관계가 완전히 소명되고 실질취득액 기준의 가치가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
