대전지방법원 2022타경2617. 서산시 해미면 오학리의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호(1) 건물은 철근콘크리트 및 연와조 슬라브지붕 2층으로, 1층과 2층 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 주변은 농경지·단독주택·야산이 섞인 주택 및 농경지대입니다. 권리의 기준점은 2021.03.17 신대산신용협동조합의 채권최고액 363,000,000원 근저당권입니다.
등기상 이 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 홍일용이 확인되고 전입일은 2017.10.20로 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경2617 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 해미면 오학1길 92-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택 및 농경지 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 연와조 스라브지붕 2층 · 사용승인일 1998.10.24, 1998.12.29(증축) |
| 소유자 | 하다현 |
| 감정가 / 최저가 | 629,463,140원 / 308,436,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신대산신용협동조합 / 322,818,234원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 목록1,2,3,6,7,8 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸보다 선순위 점유가 중요하다
말소기준권리는 2021.03.17 설정된 신대산신용협동조합 근저당권 363,000,000원입니다. 2022.07.07 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 해미농업협동조합 근저당권과 정차임 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍일용 | 미상 | 2017.10.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가격은 308,436,000원으로 감정가 629,463,140원의 49%입니다. 그러나 비교할 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 최종 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 51% 하락만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,436,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,118,104원 |
| 1. 근저당 · 신대산신용협동조합 | 363,000,000원 | 303,317,896원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권에 303,317,896원이 배당되고 59,682,104원이 미배당으로 남습니다. 이 표의 매수인 인수액 0원은 등기상 권리 배당 기준이며, 홍일용의 보증금이 미상인 점유 리스크까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주택 이용. 기호(1) 1층은 방3·거실·주방·욕실·창고·보일러실 등의 단독주택, 2층은 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등의 단독주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 오학리경노당 북동측 인근으로, 주변은 농경지·단독주택·야산 등이 형성된 주택 및 농경지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 버스정류장이 소재해 교통환경은 보통입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역이 혼재하고 일부 토지는 농업진흥구역 및 제한보호구역에 해당합니다.
- 현황 차이. 기호3·6·7·8은 공부상 전·답이나 현황 휴경지, 기호4는 답이나 전으로 이용 중이며 비닐하우스가 소재하고, 기호5는 답이나 전 및 일부 연못으로 이용 중입니다.
- 매각 포함·제외. 감정평가서상 제시외 건물과 제시외 관정은 매각에 포함되며, 저온창고 및 컨테이너박스는 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍일용 점유관계 확인. 점유부분·보증금·확정일자·현재 점유 및 전입 유지 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득액 재산정. 보증금이 확인되면 배당 가능액과 미배당 승계액을 다시 계산해 낙찰가와 합산해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3·6·7·8의 자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%라는 특별매각조건을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록1·2·3·6·7·8이 일괄매각되고 제시외 건물·관정은 포함, 저온창고·컨테이너박스는 제외됩니다.
- 유치권 자료. 채권자 신대산신용협동조합이 확정된 유치권부존재확인판결을 제출한 사실을 원본으로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다
감정가 629,463,140원에서 현재 최저가 308,436,000원까지 내려온 숫자만 보면 가격이 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 2017.10.20 전입한 홍일용의 보증금이 미상이라 매수인이 떠안을 금액과 최종 실질취득비용을 확정할 수 없고, 재매각 20% 보증금과 농지취득자격증명 조건도 동시에 걸려 있습니다.
등기상 말소기준 이후 권리는 정리되는 구조이고 확정된 유치권부존재확인판결도 제출되어 있지만, 점유관계와 농지 자격이 해결되지 않은 상태에서는 “싸게 나온 물건”으로 결론 내릴 수 없습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 선순위 점유자의 실제 보증금과 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인해야 하는 고난도 입찰입니다.
