광주지방법원 2025타경5261. 장흥군 회진면 진목리의 근린상가 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 형제수산영어조합법인이며, 2010.07.14. 설정된 회진새마을금고 근저당권 91,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 장흥군수산업협동조합 근저당, 농업협동조합중앙회 및 농협은행 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명료하지만, 이 사건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 남측 토지 일부를 사용하는 점유자가 있고 그 사람의 전입·보증금 정보가 불명확하며, 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구까지 일괄매각 대상입니다. 더구나 일부 기계기구는 현황상 소재불명으로 조사됐습니다. 따라서 최저가가 감정가의 41%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 크다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5261 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 회진면 진목리 196-9 · 전라남도 장흥군 회진면 삭금1길 5-6 |
| 등기 대상 | 진목리 197-1, 196-9, 197-12 |
| 용도 | 근린상가 + 토지 |
| 소유자 | 형제수산영어조합법인 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 197,759,200원 / 81,002,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 41% |
| 경매개시 채권자 / 청구액 | 정남진새마을금고 / 57,532,080원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2010.07.14. 회진새마을금고 근저당권 91,000,000원입니다. 2015.07.28. 장흥군수산업협동조합 근저당권 110,500,000원, 2024.06.27. 농업협동조합중앙회 가압류 69,609,230원, 같은 날 농협은행 가압류 12,283,982원 및 2025.05.19. 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정된 권리라 매각으로 소멸합니다. 2011.02.10. 장흥군 압류는 2011.05.04. 압류해제로 이미 말소됐습니다.
점유·임차 현황 — 김용원, 대항력은 ‘가능·미상’
| 점유자 | 사용부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용원 | 남측 토지일부 | 토지사용 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 흐름 — 감정가 41%까지 내려온 4회 유찰
감정가 197,759,200원인 물건이 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,002,000원입니다. 현재 회차는 감정가 41% 수준이며, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 64,801,600원, 6회 유찰 시 51,841,280원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 41% | 81,002,000원 | 204,249,248원 |
| 5회 유찰 시 | 33% | 64,801,600원 | 220,158,041원 |
| 6회 유찰 시 | 26% | 51,841,280원 | 232,885,075원 |
유찰이 거듭될수록 낙찰가 자체는 내려가지만, 현재 사건은 일반 주거용 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기 어렵습니다. 점유관계, 일괄매각 범위, 기계기구 실재 여부와 접근 조건까지 함께 확인해야 하므로 41%라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,002,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,036원 |
| 1. 근저당 · 회진새마을금고 | 91,000,000원 | 79,143,964원 |
| 2. 근저당 · 장흥군수산업협동조합 | 110,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 69,609,230원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,283,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 283,393,212원 중 현재 회차 예상 배당은 79,143,964원, 미배당은 204,249,248원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 일괄매각·기계기구 — 가격보다 범위 확인이 중요
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단 저당법 제6조·제7조 기계기구를 포함해 매각합니다.
- 접근. 목록1·2·4는 지적도상 맹지이나 북측 인접필지 진목리 196-1을 통해 접근 가능하고, 3필지가 같은 용도로 일단 이용되고 있습니다.
- 타인 토지 관계. 목록1은 타인 소유 진목리 196-8과도 2필지 일단의 토지로 공부상 등재돼 있습니다.
- 기계기구 중복. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제30호와 제2015-27호의 기재 내용은 다르지만 소유자측 탐문과 현장조사에서 동일한 것으로 판단돼 제2015-27호는 평가외 처리됐습니다.
- 소재불명. 제6조 목록 제30호의 일련번호 1-3, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 1-9 일부는 현황상 소재불명입니다.
- 추가 소재불명. 제7조 목록 제19호의 일련번호 1, 2, 3, 4, 5도 현황상 소재불명입니다.
⑤ 토지·입지 메모
- 토지. 잡종지 · 토지면적 149.0㎡ · 토지이용상황 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연취락지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 형상. 평지의 부정형 토지입니다.
- 도로. 토지정보상 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있고, 매각물건명세서에는 일부 목록이 지적도상 맹지이나 북측 인접필지 진목리 196-1을 통해 접근 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 14,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용원 점유권원 확인. 남측 토지 일부 사용자의 계약관계·점유 시작 시점·보증금·배당요구 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 실측. 건물·3필지 토지·제시외 건물·기계기구가 실제로 어떤 범위로 함께 사용되는지 확인해야 합니다.
- 소재불명 기계 확인. 목록 제30호 및 제19호에서 소재불명으로 조사된 기계기구의 현존 여부와 가치 반영 상태를 확인해야 합니다.
- 진입권원 확인. 지적도상 맹지인 목록은 진목리 196-1을 통해 접근하는 구조이므로 실제 통행 가능성과 법적 사용관계를 확인해야 합니다.
- 타인 토지 관계 확인. 진목리 196-8과 일단으로 이용·등재된 부분의 경계와 실제 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 시나리오상 인수 0원이지만 당해세·최우선변제 및 미상 점유관계에 따라 실제 결과가 달라질 수 있으므로 매각 전 원본을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건의 등기상 말소 구조만 놓고 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 김용원의 대항력·보증금이 미상이고, 일괄매각되는 기계기구 중 일부가 현황상 소재불명이며, 일부 토지는 지적도상 맹지로 인접필지를 통해 접근하는 구조입니다.
따라서 감정가 197,759,200원에서 4회 유찰돼 81,002,000원까지 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다. 등기권리는 비교적 정리돼 있지만 현장 확인은 복잡한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 점유권원·진입조건·일괄매각 범위·기계기구의 실제 존재 여부를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
