광주지방법원 2025타경5261. 전라남도 장흥군 회진면 진목리 일대의 근린상가와 토지가 포함된 경매입니다. 등기상 소유자는 형제수산영어조합법인이고, 2010년 설정된 회진새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 장흥군수산업협동조합 근저당권과 농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류가 설정됐으며, 2025년에는 정남진새마을금고를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격만 보면 상당한 폭으로 하락했습니다. 하지만 이 물건의 성격은 일반적인 주거용 경매와 다릅니다. 복수 토지와 건물, 제시외 건물, 공장 관련 기계기구가 일괄매각되는 물건이고, 접근로·토지 경계·실제 기계 현황을 확인해야 합니다. 특히 토지 일부를 제3자가 사용하고 있어 낙찰 후 점유관계까지 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 회진면 진목리 196-9 |
| 등기상 소재지 | 진목리 197-1, 196-9, 197-12 도로명주소: 전라남도 장흥군 회진면 삭금1길 5-6 |
| 물건종류 | 근린상가 + 토지 · 제시외 건물 및 기계기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 형제수산영어조합법인 (단독소유) |
| 감정가 | 197,759,200원 |
| 최저매각가 | 64,802,000원 (5회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 32.77% |
| 경매개시 채권자 | 정남진새마을금고 |
| 사건 청구액 | 57,532,080원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 · 자연취락지구 · 가축사육제한구역 |
| 토지 현황 | 잡종지 · 공업용 · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 점유 위험은 구분해야 한다
말소기준권리는 2010.07.14 설정된 회진새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 91,000,000원이며 진목리 196-9, 197-1, 197-12 토지와 공장 관련 담보가 함께 기재돼 있습니다.
이후 2015.07.28 설정된 장흥군수산업협동조합 근저당권 110,500,000원, 2024.06.27 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 69,609,230원, 농협은행 가압류 12,283,982원, 그리고 2025.05.19 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2011년 장흥군 압류는 같은 해 이미 말소됐습니다.
② 점유·사용관계 — 김용원의 토지사용 권리 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에는 김용원이 남측 토지 일부를 사용하는 것으로 나타납니다. 전입신고일·확정일자·보증금·차임·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 토지사용이라는 특성상 실제 임대차인지, 별도의 사용승낙이나 다른 권원에 기초한 점유인지도 확인이 필요합니다.
| 사용자 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용원 | 남측 토지 일부 · 토지사용 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
따라서 현재 최저가 64,802,000원은 실질취득비용의 확정치가 아닙니다. 확인 결과 추가 인수 의무가 없다면 최저가와 동일할 수 있지만, 인수금·점유 해소 비용 등이 발생하면 실질취득비용은 늘어날 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저평가는 다르다
감정가 197,759,200원인 물건의 현재 최저매각가는 64,802,000원입니다. 감정가 대비 32.77% 수준까지 떨어졌고, 이미 5회 유찰됐습니다. 하지만 동일한 용도의 근린상가·토지에 관한 최근 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 64,802,000원 | 32.77% | 220,157,648원 |
| 6회 유찰 시 | 51,841,600원 | 26.21% | 232,884,761원 |
| 7회 유찰 시 | 41,473,280원 | 20.97% | 243,066,451원 |
④ 예상배당표 (매각가 64,802,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,566,436원 |
| 1. 회진새마을금고 근저당 | 91,000,000원 | 63,235,564원 |
| 2. 장흥군수산업협동조합 근저당 | 110,500,000원 | 0원 |
| 3. 농업협동조합중앙회 가압류 | 69,609,230원 | 0원 |
| 4. 농협은행주식회사 가압류 | 12,283,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 283,393,212원 | 63,235,564원 |
현재 최저가 기준 예상 집행비용은 1,566,436원이며, 비용 공제 후 63,235,564원이 회진새마을금고에 배당되는 모형입니다. 나머지 후순위 채권자들의 예상배당은 0원이고, 채권자 전체의 예상 미배당액은 220,157,648원입니다.
사건 청구액은 57,532,080원이며, 배당 시나리오상 신청채권자에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 위 배당표는 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 추정으로, 실제 배당은 채권 원리금·조세·배당요구 및 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
당해세·최우선변제 등은 미반영된 계산입니다. 미배당 채권액 220,157,648원이 곧 매수인의 인수금액을 의미하는 것은 아닙니다. 토지사용자의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 토지·건물·기계기구 — 현장 확인이 가격보다 먼저다
- 일괄매각. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조·제7조의 기계기구를 포함하여 매각합니다. 입찰 대상의 실제 범위와 현황을 구분해야 합니다.
- 지적도상 맹지. 목록 1, 2, 4는 지적도상 맹지이나, 북측 인접필지인 진목리 196-1을 통해 접근할 수 있다고 기재돼 있습니다. 실제 통행 가능 여부와 법적 통행권의 확보 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 토지의 일단 이용. 3필지는 같은 용도로 일단의 토지로 이용되고 있어 일괄 평가됐습니다. 다만 일단으로 이용되고 있다는 사실만으로 각 필지의 출입·사용권이 보장되는 것은 아닙니다.
- 타인 소유 토지와의 관계. 목록 1은 타인 소유인 진목리 196-8과도 2필지 일단의 토지로 공부상 등재돼 있습니다. 경계와 실제 이용범위, 시설물의 위치 및 소유관계를 확인해야 합니다.
- 기계기구 목록 중복. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제30호와 제2015-27호는 기재 내용에 차이가 있지만, 소유자 측 탐문과 현장조사 결과 동일한 것으로 판단돼 제2015-27호는 평가에서 제외됐습니다. 중복 평가 제외와 실제 기계 존재 여부를 구분해야 합니다.
- 제6조 기계기구 소재불명. 목록 제30호의 1-3, 1-5, 1-6, 1-7, 1-8, 1-9 일부는 현황상 소재불명입니다.
- 제7조 기계기구 소재불명. 목록 제19호의 1, 2, 3, 4, 5 역시 현황상 소재불명입니다. 명세상 포함된 기계가 현장에 모두 존재한다고 가정해서는 안 됩니다.
- 토지 현황. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지정보상 지목은 잡종지, 이용상황은 공업용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 토지 가격 참고. 토지정보에 기재된 면적은 149㎡, 공시지가는 14,200원/㎡입니다. 이 면적을 전체 일괄매각 토지의 총면적으로 간주해서는 안 됩니다.
- 접도 현황. 토지정보상 도로접면은 세로한면(불)입니다. 지적도상 접근 가능성과 실제 차량·장비 진입 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 환금성·가격 리스크
이 물건은 근린상가와 토지, 제시외 건물, 공장 관련 설비가 결합된 자산입니다. 일반 주거용 물건과 달리 이용목적에 따라 필요한 매수자가 달라질 수 있고, 건물·토지·설비의 실질적 이용 가능성이 환금성에 직접 영향을 줍니다.
특히 5회 유찰에도 불구하고 가격이 더 내려갈 가능성만 보고 접근해서는 안 됩니다. 현장 접근이 제한되거나 일부 시설이 실제로 존재하지 않는 경우, 감정가 대비 할인폭이 크더라도 실질적인 취득가치는 낮을 수 있습니다. 최근 실거래와 개별 시설의 현존 가치를 확인하기 전까지 가격 경쟁력은 미확정입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지사용자 권리 확인. 김용원의 남측 토지 사용경위, 계약 관계, 보증금 유무, 사용승낙 내용, 점유 부분을 확인하세요. 대항력 및 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지 원본 서류와 함께 검토해야 합니다.
- 접근로 조사. 진목리 196-1을 통한 실제 진입 상태와 통행권을 확인하세요. 단순히 통행하고 있다는 사실과 법적으로 계속 사용할 수 있다는 권리는 다를 수 있습니다.
- 타인 소유 토지 경계. 진목리 196-8과의 경계, 건물·시설물의 점유범위, 실제 이용 형태를 확인하세요.
- 기계기구 현존 여부. 제30호·제2015-27호·제19호 목록을 대조하고, 소재불명 기계가 실제 입찰 가치평가에서 제외돼야 하는지를 검토하세요.
- 일괄매각 범위. 복수 토지, 건물, 제시외 건물, 기계기구가 어떤 범위로 이전되는지 감정평가서와 매각물건명세서 원본을 확인하세요.
- 실질취득비용. 최저가 64,802,000원 외에 토지 점유관계 정리, 시설 정비, 기계 철거·복구 등 추가 부담이 있는지 조사하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 32.77%라는 숫자만으로 저가매수를 판단하지 말고, 인근 유사 용도 토지·시설 거래와 실제 이용가치를 비교하세요.
- 배당 및 조세 확인. 현재 배당표는 추정치입니다. 당해세, 배당요구, 실제 채권 잔액 등 배당순위를 변경할 수 있는 요소를 검토하세요.
- 매각절차 확인. 매각기일 2026.10.26 기준으로 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 매각조건을 다시 대조하세요.
맺으며 — “32.77%라는 숫자보다 실제로 무엇을 취득하는지가 중요하다”
이 사건은 감정가 197,759,200원에서 최저매각가 64,802,000원까지 하락한 5회 유찰 물건입니다. 등기상 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 김용원의 토지사용 권리 미상, 지적도상 맹지, 인접 타인 소유 토지와의 이용관계, 기계기구 소재불명이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 예상배당상 인수액은 0원이지만, 실제 인수비용과 점유 해소 위험은 아직 확정할 수 없습니다.
더구나 최근 실거래 시세가 확인되지 않아, 감정가 대비 큰 할인폭이 시장가치 대비 저렴한 가격이라는 근거도 부족합니다. 현재 단계의 판단은 권리·현장 위험 높음, 가격 적정성 미확인입니다. 매수 여부보다 선행돼야 할 일은 토지사용 권원, 접근로, 매각대상 시설의 실제 현황을 확정하는 것입니다.
결론: 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 실제 인수·이용·환금성 위험이 큰 확인 우선형 물건입니다. 단순 할인율만을 근거로 한 입찰은 보류하는 것이 합리적입니다.
