95,881,000원
대전지방법원 2022타경57594. 충남 태안군 근흥면 두야리 399-2, 399-4 일대의 단독주택 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태에는 주유소 및 사무실·창고 등, 단독주택 등, 별도 창고 등이 함께 기재되어 있어 일반적인 단독주택 한 채보다 이용관계와 점유관계가 복합적입니다. 현재 최저매각가는 95,881,000원으로 감정가 136,972,960원의 70%이고, 1회 유찰된 상태입니다.
등기상 핵심은 2015년 3월 25일 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 936,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2019년 이순자 근저당권 200,000,000원과 2022년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권 3건은 2015년 이미 말소된 상태입니다. 권리의 순서는 비교적 명확하지만, 점유 임차관계는 별개로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경57594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 근흥면 두야리 399-2, 399-4 · 충청남도 태안군 근흥면 서해로 1329-5 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태상 주유소 및 사무실·창고 등, 단독주택 등, 창고 등 |
| 소유자 | 인주식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,972,960원 / 95,881,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 787,810,227원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 목록4,5,7 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요
말소기준은 2015.03.25 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액 936,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돌며, 배당 시뮬레이션에서도 전액 회수되지 않습니다. 2019년 이순자 근저당권 200,000,000원은 후순위여서 현재 회차에서는 예상배당이 0원입니다. 그러나 이 미배당 채권들은 등기상 매각으로 소멸하는 구조로 계산되어 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 조사 대상 2명, 1명은 대항력 판단 미상
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제일어망종합상사 | 창고 | 미상 | 보증금 미상 차임 660,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
| 함장필 | 미상 | 2020.07.28 | 보증금 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
함장필의 전입신고일은 2020.07.28로 말소기준권리인 2015.03.25보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 주식회사 제일어망종합상사는 전입신고일 자체가 확인되지 않아 같은 방식으로 정리할 수 없습니다. 두 임차인 모두 보증금이 확인되지 않아 우선변제 및 실제 배당관계는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 할인율보다 ‘비교 시세 부재’가 중요하다
현재 최저가는 95,881,000원으로 감정가 136,972,960원의 70%입니다. 하지만 이 사건에는 직접 비교할 최근 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
특히 감정 이용상태가 단독주택 하나로 단순하지 않고 주유소·사무실·창고·단독주택 등이 섞여 있으며, 목록4,5,7이 일괄매각되는 재매각 사건입니다. 이런 물건은 감정가 대비 할인율만으로 실질 시장가격이나 환금성을 판단하기 어렵습니다. 현 단계의 실질취득 계산값은 95,881,000원이지만, 이는 현재 알려진 인수액 0원을 더한 숫자일 뿐, 미상 임차관계까지 가격에 반영한 시세평가는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,881,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,125,858원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 936,000,000원 | 93,755,142원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 이순자 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 담보권 채권총액 1,136,000,000원 중 예상배당은 93,755,142원이며, 미배당액은 1,042,244,858원입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 태안군 근흥면 두야리 ‘두야교차로’ 서측 인근. 주위는 전·답 등의 농경지와 단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 국도 제32호선이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 주유소 및 사무실·창고 등, 단독주택 등, 별도 창고 등이 함께 이용되고 있습니다. 단순 주거용 물건과 다른 환금성 검토가 필요합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 427.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 41,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접하는 것으로 기재돼 있습니다. 별도 감정 내용에는 일부 토지의 접도구역도 확인됩니다.
- 공부 차이. 기호6은 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘답기타 등’으로 이용 중이라고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법인 임차인 점유관계. 주식회사 제일어망종합상사의 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 원본 명세서와 점유 근거를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 함장필 임차관계. 전입일 2020.07.28은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 정보는 별도 확인이 필요합니다.
- 재매각 보증금. 일반적인 10%가 아니라 최저가의 20%, 현재 기준 19,176,200원입니다.
- 일괄매각 범위. 목록4,5,7 일괄매각 조건이므로 개별 건물·토지만 떼어 판단하지 말고 실제 매각 범위와 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 95,881,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없으므로 현장 중개 시세·실제 이용수익·건물 상태 등을 확인하기 전까지 ‘싸다’고 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당 계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 미상 임차관계가 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 감정가 136,972,960원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 95,881,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상으로도 2015년 중소기업은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 결론을 ‘70%니까 싸고 권리도 깨끗하다’로 내리면 핵심을 놓칩니다. 창고를 사용하는 주식회사 제일어망종합상사의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 감정 이용상태 역시 주유소·사무실·창고·단독주택 등이 결합된 복합 물건입니다. 여기에 재매각, 매수신청보증금 20%, 목록4·5·7 일괄매각이라는 조건도 붙습니다.
따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 미상 임차관계의 해소와 복합 이용 물건의 실제 가치 검증입니다. 현재 실질취득 계산값 95,881,000원을 시세보다 싸다고 평가할 자료는 없으며, 미상 임차관계가 확인되기 전에는 공격적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
