대전지방법원 2022타경57624. 충청남도 태안군 원북면 발전로 316 소재의 공업용 건물·부대시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 28,634.0㎡, 계획관리지역이고 감정평가상 기호 2~13 건물은 현황 공업용 건물 및 부대시설로 이용 중입니다. 목록 5는 공부상 “주택,공장(골재장-2)”이나 현황은 전부 공장(골재장-2)으로 이용 중입니다.
현재 최저매각가는 3,057,931,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 같은 용도의 최근 거래가격을 비교할 수 있는 실거래 기준이 확인되지 않으므로, “49%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 특히 이 사건은 재매각이고, 제시외 건물·관정과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록이 함께 매각되는 복합 산업자산이라 권리뿐 아니라 설비 현황과 실제 가동·점유관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2022타경57624 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 원북면 방갈리 152-3 · 발전로 316 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공업용 건물 및 부대시설 |
| 토지 | 공장용지 · 28,634.0㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 송우산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,240,676,180원 / 3,057,931,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 7,158,280,923원 |
| 말소기준 | 2017.05.17 을구 18번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 4,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 특별매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 다만 점유관계는 별도 확인
현재 권리분석의 기준점은 2017.05.17 중소기업은행 근저당권 4,300,000,000원입니다. 2018년·2020년 중소기업은행 근저당, 2021년 전기창·양득모 근저당, 2022년 이후 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 및 2020년 중소기업은행 근저당 중 일부는 신용보증기금에 각각 675,791,368원, 322,535,490원 대위변제에 따른 일부이전이 등기되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 보증금 미상이 핵심 변수
| 성명 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 인계식 | 2017.12.13 전입 | 보증금 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 원칙상 없음 |
| 송우산업주식회사 | 6,600.0000 · 2015.10.06 전입 | 보증금 미상 차임 10,000,000원 | 판정 주의 말소기준 이전 전입 표시 | 확정일자·배당요구 확인 필요 | 미확정 보증금 및 실질 임대관계 확인 필요 |
인계식은 2017.12.13 전입으로 말소기준일 이후이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 반면 송우산업주식회사는 2015.10.06 전입으로 표시돼 있어 형식상 말소기준일보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고 등기부상 소유자·채무자와 동일 법인입니다. 이 관계가 진정한 임대차인지, 관계인 점유인지에 따라 승계 판단이 달라질 수 있습니다.
③ 가격·회차 구조 — 49% 할인만으로는 부족하다
현재 회차는 3회 유찰 후 3,057,931,000원으로 감정가 6,240,676,180원의 49%입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 2,446,344,800원, 5회 유찰 시는 1,957,075,840원입니다.
하지만 동일 자산군의 최근 거래가격이나 최신 거래가를 기준으로 한 시세 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 공장용지 28,634.0㎡와 여러 동의 공업용 건물, 제시외 건물·관정·기계기구가 함께 묶인 일괄매각이므로 환금성과 재매각 가능성, 설비의 실제 가치가 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,057,931,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,979,310원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 중소기업은행 | 4,300,000,000원 | 3,024,951,690원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 중소기업은행 | 1,320,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당 · 중소기업은행 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 21번 근저당 · 전기창 | 204,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 22번 근저당 · 양득모 | 600,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 27번 가압류 · 신용보증기금 | 1,252,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 29번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 213,524,700원 | 0원 |
| 9. 갑구 30번 가압류 · 장종환 | 30,458,307원 | 0원 |
| 10. 갑구 31번 가압류 · 임영환 | 22,766,987원 | 0원 |
| 11. 갑구 32번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 147,842,200원 | 0원 |
| 12. 갑구 35번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 455,048,800원 | 0원 |
| 13. 갑구 36번 가압류 · 김효진 | 8,272,235원 | 0원 |
| 14. 갑구 37번 가압류 · 김기석 | 22,612,393원 | 0원 |
| 15. 갑구 38번 가압류 · 강민구 | 56,329,851원 | 0원 |
| 16. 갑구 39번 가압류 · 강민아 | 8,476,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 9,661,831,983원 중 예상배당은 3,024,951,690원, 미배당액은 6,636,880,293원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학암포 해수욕장 남동측 인근이며, 주변은 전·답 등 농경지와 임야, 농가주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 기호 2~13은 공업용 건물 및 부대시설로 이용 중입니다. 건물은 일반철골·경량철골·철근콘크리트·강파이프 구조 등이 혼재합니다.
- 설비. 기호 2에는 소화전설비 및 경보설비, 기호 8·9·12에는 위생설비와 일부 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 공장용지 28,634.0㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 37,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역에 포함되고 가축사육제한구역에 포함·저촉되며, 소로2류·도로구역·준보전산지·보전관리지역·발전시설과 접하는 사항이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 대규모 공장용지와 여러 동의 공업용 건물, 제시외 건물·관정·기계기구를 묶은 일괄매각으로 일반 주거용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송우산업주식회사 임차관계 확인. 2015.10.06 전입, 보증금 미상, 차임 10,000,000원으로 표시됩니다. 소유자·채무자와 동일 법인이므로 임대차계약서와 점유원인을 우선 대조해야 합니다.
- 인계식 점유 확인. 2017.12.13 전입으로 말소기준 이후이나 보증금이 미상입니다. 실제 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 재매각 보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠~㉬, 제시외 관정 ㉭·㉠'~㉢', 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 1~14가 매각에 포함됩니다.
- 중복 가치 확인. 목록 5·6·7·11의 가격은 감정평가서상 기계기구 2번 목록 가격에 포함됩니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 대비 저가를 단정하지 말고 토지·건물·기계기구별 현존가치와 처분가능성을 따로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구 목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 문제가 있다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 분명합니다. 2017.05.17 중소기업은행 근저당 이후의 다수 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰판단에서는 송우산업주식회사의 2015.10.06 전입·보증금 미상이 가장 먼저 확인되어야 합니다. 소유자·채무자와 같은 법인이 임차 신고에도 등장하므로 실질 임대차인지 관계인 점유인지에 따라 결론이 달라집니다.
가격도 마찬가지입니다. 3회 유찰로 3,057,931,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 기준 없이 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 대규모 공장용지, 다수의 공업용 건물, 제시외 건물·관정, 기계기구를 한꺼번에 인수해야 하는 저환금성 복합 산업자산이고 재매각 특별조건까지 붙어 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 임차관계의 실체, 매각범위의 현존 여부, 설비 가치와 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
