대전지방법원 2023타경51531. 당진시 송악읍 석포리 일대의 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호4는 경비실 등, 기호7·10·11은 공장 등으로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 일괄매각이면서 목록1·3·5·6·8·9는 지분매각이라고 적혀 있습니다. 등기상 현재 소유자는 에이스건설기계주식회사입니다.
제공된 말소기준권리는 2021.06.29 접수된 을구 10번 신교하농업협동조합 근저당권 840,000,000원입니다. 이후 근저당·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 임차관계까지 단순한 것은 아닙니다. 세 점유자 중 신나열은 말소기준보다 훨씬 앞선 2018.06.11 전입이고 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경51531 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 282-35 |
| 등기 건물 | 충청남도 당진시 송악읍 석포리 282-37 가동 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호4 경비실 등 · 기호7,10,11 공장 등 |
| 소유자 | 에이스건설기계주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 7,307,391,400원 / 3,580,621,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 4,239,390,490원 |
| 말소기준 | 2021.06.29 을구 10번 근저당권 · 신교하농업협동조합 · 840,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각구조 | 일괄매각 · 목록1,3,5,6,8,9 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기권리만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 을구 9·10·13번 신교하농업협동조합 근저당권은 2024.02.21 농업협동조합자산관리회사로 각각 이전됐습니다.
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조복례 | 라동 | 2022.11.21 | 40,000,000원 / 3,500,000원 | 2023.03.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 신화 | 가동, 나동 | 2022.03.16 | 100,000,000원 / 9,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신나열 | 미상 | 2018.06.11 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
조복례와 주식회사 신화는 각각 2022.11.21, 2022.03.16 전입으로 말소기준인 2021.06.29보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반대로 신나열은 2018.06.11 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하거나 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
② 가격·매각구조 — 49%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 3,580,621,000원으로 감정가 7,307,391,400원의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 가격이 크게 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 3,580,621,000원 | 3,542,414,790원 | 1,497,585,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,506,434,700원 | 2,478,970,353원 | 2,561,029,647원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,754,504,290원 | 1,734,559,247원 | 3,305,440,753원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권총액 5,040,000,000원 중 1,497,585,210원이 미배당으로 남고, 한 회차씩 유찰될수록 미배당액은 2,561,029,647원, 3,305,440,753원으로 확대됩니다. 신청채권 4,239,390,490원 역시 현재 회차에서 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,580,621,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,206,210원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 신교하농업협동조합 | 3,840,000,000원 | 3,542,414,790원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 신교하농업협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 13번 근저당권 · 신교하농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 배당모형상 매수인 인수액은 0원이나, 신나열의 보증금이 미상이고 말소기준 전 전입이므로 실제 임차인 인수 여부와 실질취득액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 석포리 마을회관 동측 인근으로, 주위에는 전·답 등 농경지와 단독주택, 소규모 공장 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 제619호선이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호4는 경비실 등, 기호7·10·11은 공장 등으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 기호4는 경량철골구조 기타지붕 단층, 기호7·10·11은 일반철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 전기설비와 CCTV설비가 확인됩니다.
- 토지규제. 기호1·2·3·5·6·8·9·12·13은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역입니다. 토지 정보에는 준보전산지 접함도 확인됩니다.
- 토지 항목. 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 368㎡, 완경사·부정형, 세로한면(가)이며 공시지가는 53,400원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호12는 공부상 지목이 주차장이지만 현황은 공업나지 등으로 이용 중입니다.
- 매각 복잡성. 일괄매각이면서 일부 목록은 지분매각이고, 제시외 건물·물건·수목의 포함·제외가 나뉘어 있어 매각 범위를 정확히 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신나열 보증금 확인. 2018.06.11 전입으로 말소기준 2021.06.29보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 관련 서류에서 실제 인수 여부를 확정해야 합니다.
- ‘배당모형 인수 0원’만 믿지 않기. 등기상 배당 계산과 임차인의 대항력 인수 문제는 별개입니다. 실제 취득원가를 최저가 3,580,621,000원으로 고정해 계산하면 안 됩니다.
- 법정지상권 확인. 매각 제외 제시외 건물 ㉢·㉣을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 건물 ㉠·㉡, 물건 ㉤~㉩, 수목 ㉪는 포함되고, 제시외 건물 ㉢·㉣은 제외됩니다.
- 지분매각 확인. 목록1·3·5·6·8·9는 지분매각이므로 각 목록별 지분과 사용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교 근거가 없으므로 할인율만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 권리를 확정해야 한다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 7,307,391,400원에서 두 차례 유찰돼 3,580,621,000원, 즉 49%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율과 다릅니다.
첫째, 신나열은 말소기준보다 약 3년 앞선 2018.06.11 전입자인데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정해 단정할 수도 없고, 반대로 인수 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 둘째, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 셋째, 일괄매각 속에 일부 지분매각과 제시외 물건의 포함·제외가 함께 얽혀 있습니다.
결국 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “실제로 무엇을 인수하고 무엇을 취득하는가”입니다. 신나열의 임차조건과 법정지상권 여부가 확정되기 전에는 실질취득액 자체를 확정할 수 없는 D등급 위험형으로 보는 것이 맞습니다.
