대전지방법원 2023타경57638. 태안읍 정주내1길 13의 병원 건물과 동문리 902-14·902-3·902-4 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 공부상 용도는 병원(한방병원)이고 감정평가 당시 현황은 영업중단입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각이며 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 각 매각에 포함된다고 기재돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 명확합니다. 2014.04.15 설정됐던 당진수산업협동조합·서산수산업협동조합의 각 650,000,000원 근저당은 2015.07.30 이미 말소됐고, 같은 날 접수번호 17215로 중소기업은행 채권최고액 1,500,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 태안군 압류와 신용보증기금·근로복지공단·한국전력공사·금융기관 및 개인 채권자들의 가압류가 이어졌지만, 경매 시나리오상 이 권리들은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경57638 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 태안읍 동문리 902-14, 902-3, 902-4 · 정주내1길 13 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 병원(한방병원) · 현황 영업중단 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 지하1층 / 지상4층 · 사용승인 2005.04.11 |
| 소유자 | 의료법인산성의료재단 · 2014.01.09 소유권이전(2013.12.27 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 2,957,410,640원 / 1,449,130,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,500,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㄱ~ㄹ 각 매각포함 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 임차인 보증금에 따른 대항력·우선변제·승계 문제는 확인되지 않으며, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 대항력 임차인 인수가 아니라 특수용도 부동산의 가격과 환금성에 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 1,449,130,000원으로 감정가 2,957,410,640원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 결과입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 1,014,390,999원(감정가 34%), 4회 유찰 시 710,073,699원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 경매 최저가 비율입니다. 동일 용도·유사 규모의 최근 거래가격과 비교할 기준값이 제시돼 있지 않으므로, 현재 1,449,130,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 근거는 없습니다. 특히 이 부동산은 일반 주택이 아니라 병원(한방병원) 용도이고 현황이 영업중단 상태여서, 감정가 할인율과 실제 매수시장 가격을 동일하게 취급하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,449,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,891,300원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,432,238,700원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 188,489,880원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국전력공사 | 34,788,530원 | 0원 |
| 31. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 117,621,445원 | 0원 |
| 33. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 100,526,800원 | 0원 |
| 34. 가압류 · 주식회사 참저축은행 | 98,392,493원 | 0원 |
| 36. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 86,424,220원 | 0원 |
| 37. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 77,319,450원 | 0원 |
| 38. 가압류 · 중소기업은행 | 291,628,418원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 3,718,730,141원, 채권자 예상배당은 1,432,238,700원, 총 미배당은 2,286,491,441원입니다. 표에 개별 표시하지 않은 후순위 가압류 채권도 현재 시나리오상 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태안군청 동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·주상나지 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 부근에 간선도로와 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하1층·지상4층, 사용승인일 2005.04.11입니다. 급·배수·위생·난방·엘리베이터·비상발전·스프링클러·화재 수신·수변전·펌프 및 물탱크와 병원 운영 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·소로한면 조건이며 공시지가는 629,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 일부 토지는 소로2류 또는 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 병원용 건물이고 현황 영업중단 상태인 데다 이미 2회 유찰됐습니다. 일반 주거용 부동산보다 사용 목적과 매수층이 제한될 가능성을 가격에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시장가격을 구분. 1,449,130,000원은 감정가의 49%이지만 최근 비교거래를 근거로 한 시세 할인율은 아닙니다.
- 병원 재사용성 점검. 공부상 병원(한방병원)이며 현황 영업중단입니다. 기존 설비와 공간구성이 실제 사용 목적에 맞는지가 핵심입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 동문리 902-14·902-3·902-4 토지와 건물이 함께 매각되고, 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 각 매각에 포함됩니다.
- 후순위 채권과 인수를 혼동하지 않기. 현재 회차 총 미배당은 2,286,491,441원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오 비교. 3회 유찰 시 1,014,390,999원, 4회 유찰 시 710,073,699원으로 낮아지는 반면 총 미배당은 각각 2,716,883,052원, 3,018,157,179원으로 증가합니다.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 별도 검증”
이 사건은 권리분석만 보면 비교적 선명합니다. 2015.07.30 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 현재 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 승부처는 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 한방병원으로 이용되던 지하1층·지상4층 건물이 현재 영업중단 상태이고, 이미 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그렇다고 1,449,130,000원이 시장가보다 낮다는 근거가 생기는 것은 아닙니다. 권리는 통과할 수 있지만, 가격은 보수적으로 검증해야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 할인됐느냐’보다 ‘이 자산을 누가 어떤 용도로 다시 살 수 있느냐’입니다.
