대전지방법원 2024타경50887. 태안군 안면읍 중신로 422의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태상 주건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 행정실·구내식당·원룸형 숙소·체력단련실·강의실·인터넷 강의실 등이 혼재하고, 부속 생활관과 휴게실이 함께 있는 교육·숙소 복합시설입니다. 2008년 5월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물이며, 일괄매각 대상에는 제시외 창고, 제시외 수목, 제시외 관정도 포함됩니다.
등기상 핵심은 2011.05.30 설정된 서산새마을금고 근저당권 채권최고액 4,160,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 근저당·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석을 등기부에서 끝내면 안 됩니다. 2008.07.10 전입한 이춘자의 점유가 말소기준보다 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경50887 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 안면읍 중신로 422 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 교육·숙소 복합시설 |
| 소유자 | 김보환 |
| 감정가 / 최저가 | 6,461,275,950원 / 2,216,217,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산새마을금고 / 3,626,509,500원 |
| 말소기준 | 2011.05.30 을구 4번 근저당권 · 서산새마을금고 · 4,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 점유’가 핵심
2008년의 중소기업은행 근저당권들은 2011.05.31 해지로 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2011.05.30 서산새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 2011.06.14 근저당 182,000,000원, 2013.03.19 근저당 130,000,000원, 2021.05.14 이투스이씨아이주식회사 근저당 750,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 점유자 4명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고, 확인되는 실제 임차인·점유자는 4명입니다. 이 가운데 이춘자만 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 나머지 3명은 모두 말소기준 이후 전입입니다.
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘자 | 30㎡ · 교육시설 | 2008.07.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김기윤 | 37㎡ · 교육시설 | 2019.07.23 | 미상 | 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박지우 | 미상 | 2020.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지희 | 미상 | 2020.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이춘자의 경우 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “선순위 임차인이라 보증금 전액을 반드시 인수한다”고도, 반대로 “인수액이 없다”고도 단정할 수 없습니다. 입찰가격을 정할 때는 최저가 2,216,217,000원만 보지 말고, 확인되지 않은 승계 보증금이 실질취득비용에 추가될 가능성을 열어 둬야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,216,217,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 24,562,170원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 서산새마을금고 | 4,160,000,000원 | 2,191,654,830원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 서산새마을금고 | 182,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 서산새마을금고 | 130,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 10번 근저당권 · 이투스이씨아이주식회사 | 750,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,222,000,000원 중 예상 배당액은 2,191,654,830원이며, 미배당액은 3,030,345,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 또한 표의 등기채권 기준 매수인 인수 0원과 별개로, 이춘자의 보증금 승계 가능액은 미상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 샛별해수욕장 동측 원거리, 황포항 북측 근거리, 신야2리 마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 대규모 농경지·임야·주택이 산재하고 해안에는 해수욕장과 숙박시설이 분포합니다.
- 교통. 동측 원거리에 국도 77호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있으나, 운행주기를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 지역으로 평가됐습니다.
- 시설 성격. 주건물은 행정실·식당·숙소 46개실·체력단련실·강의실·인터넷 강의실 등으로 구성되고, 별도의 생활관과 휴게실이 있습니다. 일반 주거용보다 활용 주체가 제한되는 특수성이 있습니다.
- 토지이용. 기호별로 계획관리지역과 농림지역이 혼재하며, 가축사육제한구역·임업용산지·준보전산지 등이 포함 또는 접합니다.
- 토지 정보. 지목 대, 면적 537㎡, 공시지가 28,400원/㎡, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(불)로 조사된 토지 항목이 있습니다.
- 건물. 2008년 5월 사용승인, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 4층. 급배수·위생·소방·난방설비가 조사됐고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 이미 3회 유찰됐고, 농어촌 입지의 교육·숙소 복합시설이라는 용도 특성상 일반 주거용보다 매수층이 좁을 가능성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이춘자 보증금 확인. 2008.07.10 전입은 2011.05.30 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문에서 확인해 실제 승계액을 확정하기 전에는 입찰 상한을 계산하기 어렵습니다.
- 최저가만으로 저평가 판단 금지. 2,216,217,000원이 감정가의 34.3%까지 하락했어도 실거래 비교값이 없고, 선순위 점유 리스크가 남습니다.
- 4명 점유관계 확인. 이춘자·김기윤·박지우·이지희의 실제 점유 범위와 계약관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 창고, 제시외 수목, 제시외 관정이 각 매각에 포함됩니다. 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 특수용도 활용성 검토. 숙소·교육시설 중심의 건물 구조가 인수 후 계획과 맞는지, 용도지역과 산지·가축사육 제한을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표의 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으며, 이춘자의 보증금 승계 가능성도 별도 검토가 필요합니다.
맺으며 — “34.3%까지 떨어졌어도 인수액이 미상이면 싸다고 할 수 없다”
이 물건의 등기부 구조 자체는 선명합니다. 2011.05.30 서산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 실제 승부처는 임차인·점유관계입니다. 이춘자의 전입은 2008.07.10으로 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 고정할 수 없고, 실질취득비용 역시 2,216,217,000원 + 확인되지 않은 승계 가능액으로 봐야 합니다.
여기에 3회 유찰, 일반 주거용이 아닌 교육·숙소 복합시설, 농어촌 입지와 대중교통 불편, 후순위 채권까지 대규모 미배당이 발생하는 구조가 겹칩니다. 감정가 대비 34.3%라는 숫자는 강하게 보이지만 실거래 시세 비교 없이 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 이 사건은 ‘낮아진 최저가’보다 먼저 선순위 점유자의 실제 보증금과 승계 여부를 확정해야 하는 물건입니다.
