대전지방법원 2025타경782. 당진시 고대면 대촌리 일대 5필지와 (주)연일(5단지) 주건축물제1동을 함께 매각하는 창고시설·토지 일괄매각 사건입니다. 감정가 4,407,620,500원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,159,733,000원, 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2023.01.13. 증평농업협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 당진시 압류·국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 말소기준만 보고 “인수 권리 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 목록 1·2·4·5에는 말소기준보다 앞선 2022.02.25.자 선순위 지상권등기가 있고, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시되어 있습니다. 지상권자인 증평농업협동조합이 2025.08.25. 말소동의서를 제출했지만, 말소동의서 제출과 실제 등기 말소는 동일하지 않습니다. 입찰 전 동의 범위, 조건, 대상 목록과 말소 실행 절차를 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경782 (임의경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청남도 당진시 고대면 대촌리 425 |
| 일괄매각 범위 | 대촌리 423-5, 423-8, 425, 426-8, 426-12 및 (주)연일(5단지) 주건축물제1동 · 제시외 물건 ㉠ 포함 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고시설 · 일반철골구조 판넬지붕 단층 |
| 소유자 | 주식회사연일 |
| 감정가 / 최저가 | 4,407,620,500원 / 2,159,733,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 증평농업협동조합 / 3,458,200,878원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 지상권은 별도
말소기준권리는 2023.01.13. 설정된 증평농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이후의 당진시 압류, 국 압류, 증평농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.05. 설정된 주식회사 슈즈브이의 강제경매개시결정은 2024.04.16. 취하되어 2024.04.19. 등기상 말소되었습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 2,159,733,000원입니다. 그러나 감정가 대비 하락률은 경매 회차 할인율일 뿐, 동일 용도·입지의 실제 시장가격과 비교한 할인율이 아닙니다. 창고시설과 여러 필지를 묶은 일괄매각은 토지 형상, 도로 조건, 건물 상태, 실제 임대수익과 매수층에 따라 가치 차이가 크므로, 최저가가 절반 이하라는 이유만으로 “싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 2,159,733,000원 | 2,135,735,670원 | 1,824,264,330원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 1,511,813,100원 | 1,494,294,969원 | 2,465,705,031원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 1,058,269,169원 | 1,045,286,477원 | 2,914,713,523원 |
③ 예상배당표 (매각가 2,159,733,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 23,997,330원 |
| 1. 근저당 · 증평농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 2,135,735,670원 |
| 근저당 미배당 | - | 1,824,264,330원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당권자에게 배당되지만, 채권최고액을 모두 충족하지 못합니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고대초교 북서측 인근에 위치하고, 주위는 주택·축사·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용·구조. 창고시설로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 기본적인 전기설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지 조건. 지목은 창고용지, 토지이용상황은 공업기타이며 평지·사다리형·중로한면 조건입니다. 공시지가는 159,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역이 적용되며, 일부 토지는 대로2류 접합·접도구역·준보전산지 조건이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주택이 아닌 창고시설·토지 일괄매각으로, 실제 사용자와 매수층이 제한될 수 있어 주거용 부동산보다 매각기간과 가격 변동성이 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 원본 확인. 2022.02.25.자 제3978호 지상권의 존속기간·범위·목적과 목록 1·2·4·5 전체에 대한 말소동의 범위를 확인하세요.
- 말소 실행 여부. 2025.08.25. 말소동의서 제출만으로 종료하지 말고, 최신 등기부에서 실제 말소등기 완료 여부와 매수인이 별도로 준비할 서류·비용을 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 창고 사용자, 사업자등록, 임대차계약과 명도 가능성을 직접 조사하세요.
- 일괄매각 범위. 5필지와 주건축물제1동, 제시외 물건 ㉠의 위치·경계·현황과 실제 이용관계를 감정도면 및 현장에서 대조하세요.
- 도로·규제 검토. 접도구역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 성장관리계획구역이 향후 증축·용도변경·개발에 미치는 영향을 확인하세요.
- 체납세 확인. 당진시와 국의 압류가 있으므로 당해세·체납액과 배당순위를 원본 배당요구 및 세금 자료로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰하지 말고, 인근 창고시설·창고용지 거래와 임대수익, 시설 보수비를 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 등기 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 말소 확인이 먼저”
이 사건의 말소기준 이후 권리관계는 비교적 명확합니다. 당진시 압류, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 금전 인수액도 0원입니다. 그러나 목록 1·2·4·5의 2022.02.25. 선순위 지상권은 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에도 인수권리로 적시되어 있습니다. 2025.08.25. 말소동의서가 제출됐다는 사실은 긍정적이지만, 실제 말소 확인 전에는 권리가 완전히 정리됐다고 단정할 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 2,159,733,000원은 감정가의 49%이지만, 창고시설·토지의 실제 시장가격과 비교되지 않은 숫자입니다. 임대관계가 미상이고 산업용·비주거용 부동산 특성상 환금성 검증도 필요합니다. 결론은 권리는 조건부, 가격은 검증 전입니다. 선순위 지상권의 실제 말소, 점유관계, 규제와 시세를 모두 확인한 뒤에야 현재 최저가를 실질취득액으로 받아들일 수 있습니다.
