대전지방법원 2025타경790. 충남 태안군 남면 당암리 일대의 토지와 근린생활시설 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 541,836,600원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 185,849,000원까지 내려왔습니다. 소유자는 이의광이며, 2012.07.11. 소유권을 취득한 날 남면새마을금고 명의의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 추가 근저당과 가압류 6건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 점유자로 조사된 이정민·김용순·한재승의 전입일은 각각 2025.06.04., 2021.07.09., 2023.09.25.로 모두 2012.07.11. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 세 사람 모두 대항력이 없고, 배당 여부와 별개로 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경790 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 태안군 남면 당암리 530 · 건물 등기상 당암리 529-21, 안면대로 1665 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 등으로 이용 중 |
| 토지 | 지목 전 · 면적 2,883㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치지붕판넬 1층 · 위생 및 급·배수설비 |
| 소유자 | 이의광 (2012.07.11. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 541,836,600원 / 185,849,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남면새마을금고 / 217,275,692원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 매수보증금 몰수 |
| 제시외 물건 | 제시외 건물 ㉠~㉢ · 제시외 관정 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 모두 소멸
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명, 인수 0원
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이정민 서쪽 부분 132㎡ | 2025.06.04. | 3,000,000원 월 300,000원 | 2025.11.04. 배당요구 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김용순 위치 및 면적 미상 | 2021.07.09. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한재승 남동쪽 호실, 면적 미상 | 2023.09.25. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 동일하게 확인된 것은 아니지만, 대항력의 기준이 되는 전입일은 세 사람 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 보증금 미상인 점유자가 있더라도 이를 매수인이 인수하는 선순위 임차권으로 볼 수는 없습니다. 다만 실제 점유 범위와 명도 대상은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%, 그러나 시세와는 별개
현재 최저매각가는 185,849,000원으로 감정가 541,836,600원의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가정 매각가는 130,094,299원, 5회 유찰 시에는 91,066,009원으로 내려갑니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 할인 폭일 뿐, 주변 거래가격이나 실제 처분가보다 낮다는 뜻은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 감정가 34.3% | 185,849,000원 | 182,447,114원 | 339,581,869원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 130,094,299원 | 127,472,979원 | 394,556,004원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 91,066,009원 | 89,026,821원 | 433,002,162원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,849,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,401,886원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 남면새마을금고 | 260,000,000원 | 182,447,114원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 남면새마을금고 | 24,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 이찬규 | 11,070,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 현대캐피탈 | 22,862,787원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 호남제일신용협동조합 | 88,944,969원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 신한카드 | 7,494,312원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 충남신용보증재단 | 7,656,915원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 합계 / 미배당 | 522,028,983원 | 339,581,869원 미배당 |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 근저당과 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 후순위 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 태안군 남면 신온리 소재 곰섬삼거리 남동측 인근으로, 근린생활시설과 전·답 등 농경지, 농가주택, 자연림이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 등으로 이용 중이며, 경량철골구조 샌드위치지붕판넬 1층 건물입니다.
- 토지 형상. 지목은 전, 면적은 2,883㎡이며 평지의 부정형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
- 용도지역. 일련번호(1)는 농림지역·농업보호구역, 일련번호(2)는 생산관리지역이며 중로1류에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역이 포함·저촉되고, 계획관리지역·생산관리지역·준보전산지와 접하는 것으로 조사됐습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물 ㉠~㉢과 제시외 관정이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록1에 필요한 증명서의 발급 가능 여부와 제출기한을 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 제시외 물건. 제시외 건물 ㉠~㉢과 관정의 위치·구조·사용 상태·매각 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기. 을구 2번 근저당은 최초 260,000,000원에서 288,000,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최신 등기와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 범위. 김용순의 위치·면적과 한재승의 면적, 두 사람의 보증금·차임이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 명도 범위와 실제 영업·사용 상태는 확인이 필요합니다.
- 이정민 배당요구. 이정민은 2025.11.04. 배당요구를 했으나 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당 여부가 매수인 인수로 전환되지는 않지만 배당표 변동 가능성은 점검해야 합니다.
- 감정가 할인율 구분. 최저가 185,849,000원은 감정가의 34.3%이지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 토지이용 제한. 농업보호구역·가축사육제한구역과 용도지역별 허용행위를 확인해 예정한 사용이 가능한지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 농취증이 더 중요하다
이 물건은 권리상으로는 비교적 명확합니다. 2012.07.11. 남면새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 3명도 모두 기준권리 이후 전입해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 세 차례 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려온 가격만 보고 접근하면 핵심을 놓칩니다.
목록1 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 몰수되고, 근린생활시설과 농지 성격의 토지, 제시외 건물 ㉠~㉢, 관정을 함께 인수해야 합니다. 임차인들의 실제 점유 범위도 일부 확인되지 않았습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 절차와 활용성은 고난도입니다. 증명서 발급 가능성과 현장 이용 상태를 먼저 확정한 뒤에야 185,849,000원의 가격 의미를 판단할 수 있습니다.
