대전지방법원 2025타경835. 등기상 소유자는 주식회사용문이고, 건물은 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-25, 22-27의 1동으로 표시되어 있습니다. 감정평가 이용상태는 창고이며, 일반철골구조 기타지붕 1층 건물로 사용승인일은 2022.05.03.입니다. 주변은 공장과 농경지가 섞인 지역이고 차량 접근은 가능하지만 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2022.06.22. 웅진새마을금고 근저당권 1,200,000,000원입니다. 같은 날 추가 설정된 웅진새마을금고 근저당권 1,194,000,000원, 2023.01.16. 양금만 근저당권 100,000,000원, 당진시·국 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 목록1에는 말소기준보다 앞선 지상권이 있어 별도 확인이 필요하지만, 매각물건명세서 비고에는 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경835 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 22-27 |
| 등기상 부동산 | 충청남도 당진시 석문면 삼화리 20-25, 22-27 1동 · 북부산업로 2374-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2022.05.03. |
| 소유자 | 주식회사용문 |
| 감정가 / 최저가 | 2,555,825,750원 / 876,647,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,846,547,330원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 선순위 지상권은 말소동의 확인
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 점유·사용관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 두고 대항력 있다고 단정할 근거는 없습니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가가 낮다고 곧바로 ‘싸다’는 아니다
현재 회차는 3회 유찰, 최저매각가는 876,647,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 시뮬레이션에서 실질취득액은 최저가와 같은 876,647,000원입니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 창고 + 토지이고, 주변도 공장 및 농경지가 혼재하며 대중교통이 불편한 입지입니다. 따라서 유찰 횟수와 낮아진 최저가 자체만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 876,647,000원 | 865,480,530원 | 1,628,519,470원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 613,652,900원 | 605,116,371원 | 1,888,883,629원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 429,557,030원 | 422,861,460원 | 2,071,138,540원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반대로 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 876,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,166,470원 |
| 을구 1번 근저당권 · 웅진새마을금고 | 1,200,000,000원 | 865,480,530원 |
| 을구 2번 근저당권 · 웅진새마을금고 | 1,194,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 양금만 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 2,494,000,000원에 대해 현재 회차 채권자 배당은 865,480,530원, 미배당은 1,628,519,470원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당진시 석문면 삼화리 “삼화3리마을회관” 북동측 인근이며, 주변은 공장 및 농경지 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 건물은 창고로 이용 중이며 일반철골구조 기타지붕 1층, 기본적인 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역이 포함되어 있고 토지이용상황은 공업기타입니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)이며, 일부 토지는 중로1류 접합 및 국도38호선 접도구역에 해당합니다.
- 공시지가. 181,500원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 원본 대조. 목록1의 2020.07.29. 선순위 지상권에 대해 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있으므로, 실제 매각조건과 말소 대상 범위를 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 목록1·2는 용도상 불가분 관계에 있는 토지로서 일단지로 감정평가됐습니다. 매각 대상 전체 목록과 경계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 사용 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·준보전산지·가축사육제한구역·접도구역 등 이용 제한이 사업 목적과 충돌하지 않는지 확인하세요.
- 환금성 확인. 3회 유찰된 창고·토지이므로 감정가 대비 할인만 보지 말고 임대수요와 재매각 가능성을 별도로 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 1,628,519,470원은 채권자 측 부족액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 가격보다 출구를 봐야 한다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 목록1의 선순위 지상권도 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 있다는 점이 중요합니다. 그러나 감정가 2,555,825,750원에서 3회 유찰돼 최저가가 876,647,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 “저평가”로 읽어서는 안 됩니다. 이 물건은 창고와 토지이고, 주변은 공장·농경지 혼재 지역이며 대중교통도 불편합니다. 권리는 통과, 승부처는 실제 사용가치와 환금성. 이 사건은 할인율보다 출구전략을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
