대전지방법원 2025타경839. 서산시 죽성동 서산삼성아파트 105동 303호, 전용 126.73㎡ 아파트입니다. 현 소유자 배전식은 2018.12.21 매매대금 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.05.31 토스뱅크의 가압류 55,018,833원이 등기됐고, 이 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 롯데캐피탈 가압류와 김해숙의 재산분할청구권 가처분, 김해숙의 강제경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
권리상 실질취득가는 현재 최저매각가와 같은 71,050,000원입니다. 예상배당에서 채권자들에게 86,831,288원의 미배당이 발생하지만, 이는 소멸하는 가압류 및 신청채권의 부족분으로서 매수인 인수로 전환되지 않습니다. 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 기준은 감정가가 아니라 인수액 0원을 반영한 실질취득가 71,050,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 죽성동 74-1 서산삼성아파트 제105동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 126.73㎡ · 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 배전식 (2018.12.21 매매대금 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해숙 / 57,791,780원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기부 발급 | 2026.07.31 · 대전지방법원 서산지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸
말소기준은 2024.05.31 토스뱅크 가압류입니다. 현존 근저당은 없으며, 말소기준 이후 설정된 롯데캐피탈 가압류, 김해숙의 재산분할청구권 가처분 및 강제경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 특히 가처분의 금지사항에는 매매·증여·전세권·저당권·임차권 설정 등이 포함돼 있지만, 말소기준보다 후순위이므로 매수인이 이를 승계하지 않습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세다
실거래 단지명은 삼성1차이며, 528세대·1993.09.18 준공 단지입니다. 전용 126.73㎡ 동일 면적의 거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 보면, 최근 12개월 평균은 125,600,000원, 최신 거래는 2024.08의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 126.73㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2024.05 | 126.73㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.02 | 126.73㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 126.73㎡ | 14 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 126.73㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 126.73㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2022.08 | 126.73㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 126.73㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 126.73㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 126.73㎡ | 9 | 144,000,000원 |
| 2022.01 | 126.73㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2021.08 | 126.73㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 128,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 125,600,000원 |
현재 권리상 실질취득가 71,050,000원은 최근 12개월 평균의 56.6%입니다. 전체 12건 평균과 비교하면 55.4%지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 이 기준에서도 현재 최저가는 낮은 편입니다.
다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균보다 3.6% 낮아 하락 추세입니다. 감정가 145,000,000원은 최근 12개월 평균 125,600,000원과 최신 거래 135,000,000원보다 높았고, 가격 메리트는 감정가 자체가 아니라 2회 유찰 후 71,050,000원까지 내려온 결과로 생겼습니다. 또한 최신 거래가 2024.08이므로 매각기일 2026.07.28과 시차가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,900원 |
| 1. 가압류 · 토스뱅크 | 55,018,833원 | 55,018,833원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 | 43,391,775원 | 14,352,267원 |
| 3. 경매신청채권 · 김해숙 | 57,791,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 156,202,388원 중 예상배당은 69,371,100원이며, 미배당은 86,831,288원입니다. 신청채권자 김해숙의 예상배당은 0원이나, 후순위 채권의 미배당은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영됐습니다.
④ 회차별 미배당 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 86,831,288원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 107,762,618원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,814,500원 | 33,787,839원 | 122,414,549원 | 0원 |
추가 유찰 시 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수액으로 전환되는 구조가 아니라, 말소기준 이후의 금전채권이 배당 범위 안에서 정리되는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식조 15층 건물 중 제3층 제303호입니다.
- 주위환경. 서령초등학교 북측 인근으로, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 동측으로 남부순환로가 통과하고 동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 단지 동측 출입로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구이며, 가축사육 제한구역과 서령초등학교 절대·상대보호구역 등이 포함되거나 저촉됩니다. 공시지가는 302,500원/㎡입니다.
- 환금성. 528세대 단지이나 1993.09.18 준공, 전용 126.73㎡의 비교적 큰 면적입니다. 실거래는 110,000,000원부터 144,000,000원까지 분포하며 최근 흐름은 -3.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 인도 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.05.31 토스뱅크 가압류가 말소기준이며, 이후 가압류·가처분·경매개시결정이 모두 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 최신 실거래는 2024.08입니다. 매각기일 2026.07.28과 시차가 있으므로 현재 매매 가능 가격과 같은 면적의 매물 상태를 확인해야 합니다.
- 노후도·수선비 확인. 1993.09.18 준공 단지로 내부 마감과 설비 상태, 수선 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 장기 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 현재 시세다
이 사건은 토스뱅크 가압류가 말소기준이 되고, 이후의 롯데캐피탈 가압류와 김해숙 가처분·강제경매가 모두 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 채권자 미배당은 크지만 매수인 인수는 0원이며, 권리상 실질취득가는 현재 최저가인 71,050,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 실거래 평균의 56.6%로 충분한 간격이 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 -3.6% 하락했고, 최신 실거래가 2024.08에 머물러 있으며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격은 조건부 매력”입니다. 현장 점유와 내부 상태, 현재 거래 가능 가격이 확인될 때 비로소 2회 유찰의 할인폭이 실제 수익 여유로 이어집니다.
