대구지방법원 2024타경102540. 경상북도 봉화군 봉화읍 해저리 1206의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 401.2㎡이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 최저매각가는 246,346,000원으로 감정가 351,923,400원의 70% 수준입니다. 등기상 말소기준은 2021년 봉화군새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당이며, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리보다 먼저 짚을 함정은 ‘70% 할인’이라는 숫자의 해석입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가보다 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 상품이 아니므로, 현장 상태·토지 조건·건물 개별성을 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경102540 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 봉화읍 해저리 1206 · 경상북도 봉화군 봉화읍 솔안5길 32-5 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 토지 401.2㎡ |
| 건물 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 일반목구조 징크판넬지붕 2층 · 사용승인일 2021.02.01 |
| 소유자 | 정성훈 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 351,923,400원 / 246,346,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 237,719,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 확장 발코니 및 다락방 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.02.05. 봉화군새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이고 채무자는 정성훈입니다. 이후 2024년 봉화군 산림조합 30,648,720원 가압류, 봉화 농업협동조합 45,797,370원 가압류, 같은 해 경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자가 누구인지와 전입·점유관계는 입찰 전 별도로 확인하는 것이 안전합니다. 현재 자료만으로 미상의 점유자에게 대항력이 있다고 단정할 근거는 없습니다.
② 가격 — 70% 유찰가지만 ‘시세 할인’은 아직 확인되지 않았다
현재 최저매각가는 246,346,000원으로 감정가 351,923,400원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 172,442,200원(49%), 3회 유찰 시에는 120,709,539원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,248,844원 |
| 1. 근저당 · 봉화군새마을금고 | 300,000,000원 | 242,097,156원 |
| 2. 가압류 · 봉화군 산림조합 | 30,648,720원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 봉화 농업협동조합 | 45,797,370원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,248,844원을 제외한 242,097,156원이 선순위 근저당권에 배당되는 계산입니다. 전체 채권 376,446,090원 대비 미배당액은 134,348,934원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 건물·토지·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 일반목구조 징크판넬지붕 2층이며 사용승인일은 2021.02.01입니다.
- 마감·설비. 외벽은 스타코 및 외장타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 및 원목마루, 창호는 새시창호이며 급·배수 위생설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 봉화군청 북서측 근거리에 위치하고 주변은 단독주택 및 주거나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 간선도로 접근성 등을 포함한 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 401.2㎡, 자연녹지지역이며 공시지가는 138,000원/㎡입니다. 완경사·정방형·세로한면(가) 조건입니다.
- 이용계획. 도시지역·자연녹지지역·주거용지·지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 매각조건과 현장 확인 포인트
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 발코니·다락방. 확장 발코니 및 다락방은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 지붕 상태. 매각물건명세서 비고에는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕으로 표시된 부분의 실제 지붕이 판넬지붕이라고 기재되어 있습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 직접 확인해야 합니다.
- 근저당 후속관계. 2025.03.25. 근저당권 이전 및 근질권 설정이 있으므로 실제 배당권자와 채권관계를 최신 원본으로 대조해야 합니다.
⑥ 회차별 숫자 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,346,000원 | 242,097,156원 | 134,348,934원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,442,200원 | 169,228,009원 | 207,218,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 120,709,539원 | 118,219,605원 | 258,226,485원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰될수록 채권자의 미배당액이 증가하지만, 제시된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 낙찰가 하락이 곧 추가 인수금 증가로 연결되는 임차보증금 인수형 사건은 아닙니다. 다만 낮아진 최저가가 시장가치 대비 실제로 싼지는 별도의 문제입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 현재 실질취득 246,346,000원을 인근 단독주택·토지의 실제 거래 및 매물 수준과 비교하세요.
- 현장 점유 조사. 임대관계가 미상인 만큼 전입세대·현황 점유·실제 거주자를 확인해야 합니다.
- 건물 상태 점검. 일반목구조 2층 건물의 외벽·지붕·누수·난방·설비 상태와 다락방·확장 발코니의 실제 상태를 확인하세요.
- 토지 조건 점검. 자연녹지지역·지구단위계획구역·주거용지와 도로 접면 조건이 향후 이용 및 환금성에 미치는 영향을 검토하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 등기 최신본 대조. 근저당권 이전과 근질권 설정 이후의 변동 여부, 배당요구 및 실제 채권관계를 최신 등기와 매각서류에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증 전
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.05. 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금이 낙찰가 밖에서 따라붙는 유형과는 다릅니다.
반면 가격은 조심해서 봐야 합니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 낮아졌지만, 비교 실거래 자료가 없어 246,346,000원이 시세 대비 싼지 확인되지 않았습니다. 단독주택과 토지는 개별성이 강하고, 이 물건에는 제시외 건물·발코니·다락방 포함평가와 지붕 현황 같은 실물 확인 요소도 있습니다. 결론적으로 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단이 맞습니다.
