대전지방법원 2025타경50971. 당진시 대덕동 ‘당진대덕수청시티프라디움1차’ 105동 205호, 전유면적 59.9589㎡ 아파트입니다. 감정가 200,000,000원에서 9회 유찰되어 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다. 겉으로만 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 주택임차권이 최저가보다 크기 때문에 대항력 인수형으로 읽히는 사건입니다. 현재 가격에서 통상 배당 계산을 적용하면 집행비용 2,760,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인 측에 137,240,000원이 배당되고, 57,760,000원이 미배당으로 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에는 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서가 제출됐다고 적혀 있습니다. 따라서 전희준 임차권에 관한 매수인 부담은 실질적으로 0원으로 봐야 합니다. 확약이 없다면 57,760,000원 인수 구조지만, 확약을 반영한 실질취득가는 140,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경50971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 당진시 대덕동 1876 당진대덕수청시티프라디움1차 105동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.9589㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니 · 지하1층 지상16층 중 2층 |
| 소유자 | 이명희 · 2022.07.28. 매매 · 거래가액 202,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,825,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 기준 권리는 2025.02.17. 강제경매개시결정입니다. 전희준의 주택임차권은 임대차계약일 2021.09.05., 확정일자 2021.09.07., 전입·점유개시일 2021.10.18.이고, 임차권등기는 2023.11.28.입니다. 경매개시결정보다 앞선 대항요건을 갖춰 매수인에게 대항 가능한 임차권으로 분류됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전희준 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.10.18. | 2021.09.07. | 대항력 有 우선변제 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 전희준의 주택임차권을 승계한 보증기관이므로 보증금 195,000,000원과 별도로 보증금을 합산하면 안 됩니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 140,000,000원
같은 단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 226,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 15층 260,000,000원입니다. 확약으로 인수를 0원으로 보는 현재 실질취득 140,000,000원은 최근 12개월 평균의 61.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.98㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 3 | 224,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 231,000,000원 |
| 2026.05 | 59.98㎡ | 12 | 231,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 13 | 229,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 16 | 216,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 16 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 12 | 219,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9589㎡ | 12건 | 226,750,000원 |
최근 거래 최저는 208,000,000원, 최고는 260,000,000원입니다. 현재 최저가 140,000,000원은 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서는 최근 거래 범위보다 상당히 낮습니다. 반대로 확약을 배제한 일반적인 대항력 인수 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 총취득 부담이 보증금 수준으로 수렴하는 유형이지만, 이 사건은 그 잔존 반환청구권 자체를 포기한다는 확약이 있어 그 일반 원칙의 예외입니다.
③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 전희준 보증금 | 195,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,825,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산상 임차보증금 미배당액은 57,760,000원입니다. 다만 제출된 확약서에 따라 해당 잔존 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 주택도시보증공사의 신청채권 205,825,581원은 이 가정에서 배당 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 확약 전후가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 확약 반영 실질인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 140,000,000원 | 57,760,000원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 112,000,000원 | 85,368,000원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 44.8% | 89,600,000원 | 107,412,800원 | 0원 |
확약을 무시한 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 커져 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 매각가가 140,000,000원 → 112,000,000원 → 89,600,000원으로 낮아질수록 일반 계산상 인수액은 57,760,000원 → 85,368,000원 → 107,412,800원으로 늘어납니다. 그러나 이 사건은 그 잔존 보증금 청구를 포기하는 확약이 제출됐기 때문에 확약이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질인수는 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 동측 인근. 아파트·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상16층. 사용승인일 2020.10.29.이며 도시가스 난방·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 단지. 당진대덕수청시티프라디움1차 370세대. 동일 면적대 최근 12건 평균 거래가는 226,750,000원입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,044,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 별지 확약서를 직접 확인합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·배당 이후 을구 1번 주택임차권등기의 말소 진행 조건과 필요한 서류를 확인합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 실제 임차인은 전희준 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 195,000,000원을 별도 보증금과 합산하면 안 됩니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 동일 단지 경매물건 평균 유찰도 9.0회입니다. 가격만 보고 접근하지 말고 장기 유찰 사유와 매각조건을 다시 확인합니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 226,750,000원, 최신 거래 260,000,000원과 비교해 응찰가를 정합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약서의 효력
이 사건은 첫눈에 보면 보증금 195,000,000원의 선순위 임차권 때문에 상당액을 인수해야 하는 물건처럼 보입니다. 실제 일반 배당계산에서도 현재 최저가 기준 57,760,000원의 미배당액이 발생합니다. 하지만 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출했다는 점이 결론을 바꿉니다.
확약이 매각조건대로 유효하게 적용되면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 140,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일 면적대 평균 226,750,000원의 61.7%입니다. 다만 이미 9회 유찰됐고 이 사건의 수익성은 확약서 한 장의 효력과 이행에 크게 좌우됩니다. 가격은 매력적이지만, 원문 확인이 끝나기 전까지 권리를 단순 안전형으로 취급해서는 안 되는 사건입니다.
