대구지방법원 2025타경567. 포항시 북구 장성동 ‘두산위브더제니스’ 105동 6층 604호, 전용 123.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이예림이며, 2013년 11월 12일 거래가액 263,996,927원으로 소유권이전된 뒤 2018년 12월 18일 등기명의인 성명이 이명화에서 이예림으로 변경됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023년 2월 3일 북경주새마을금고의 채권최고액 170,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2023년 10월 17일 같은 북경주새마을금고의 채권최고액 60,000,000원 근저당권, 2025년 5월 9일 메리츠캐피탈의 19,793,670원 가압류, 2025년 11월 17일 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경567 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1612 두산위브더제니스 105동 6층 604호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 123.76㎡ · 철근콘크리트구조 · 43층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2010.12.07 · 두산위브더제니스 1,713세대 |
| 소유자 | 이예림 |
| 감정가 / 최저가 | 377,000,000원 / 263,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북경주새마을금고 / 167,715,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있지만, 현재 제시된 권리관계에서는 임차인 보증금 인수 구조가 나타나지 않습니다. 말소기준인 북경주새마을금고 근저당 이후의 추가 근저당, 메리츠캐피탈 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 72.8%
두산위브더제니스의 전용 123.4㎡·123.76㎡·130.77㎡ 유사 면적 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 362,375,000원, 최신 거래는 2026년 8월 404,000,000원입니다. 현재 최저가 263,900,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 123.4㎡ | 20 | 404,000,000원 |
| 2026.08 | 123.76㎡ | 17 | 340,000,000원 |
| 2026.07 | 123.76㎡ | 33 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 130.77㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 123.76㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 123.76㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 123.4㎡ | 37 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 123.4㎡ | 28 | 408,000,000원 |
| 2026.05 | 123.76㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 130.77㎡ | 44 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 130.77㎡ | 6 | 348,000,000원 |
| 2026.03 | 123.4㎡ | 26 | 283,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 362,375,000원 |
최근 표본의 거래가는 283,500,000원~410,000,000원이고 평균은 362,375,000원입니다. 현재 최저매각가 263,900,000원은 이 최근 평균의 72.8%이며, 최근 거래 중 최저가인 283,500,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건은 감정가 377,000,000원보다 현재 회차 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,494,600원 |
| 2. 근저당 · 북경주새마을금고 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 3. 근저당 · 북경주새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 19,793,670원 | 19,793,670원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,611,730원 |
현재 회차 263,900,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 249,793,670원이 전액 배당되고 소유자 잔여액 9,611,730원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 북구 장성동 장량초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·일반 주택·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스 승강장과 간선도로 접근성이 비교적 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 남동측 왕복 7차선, 서측 왕복 6차선, 북동측 왕복 3~4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 875,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 건물. 2010.12.07 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트로, 급배수·위생·승강기·화재경보·옥내소화전·도시가스·난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 환금성 참고. 두산위브더제니스는 1,713세대이며, 유사 면적 최근 거래 12건의 가격 범위는 283,500,000원~410,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 263,900,000원이 실질취득가입니다. 시세 비교도 이 금액을 기준으로 해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2023.02.03 북경주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 추가 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 최근 실거래 비교. 최근 12개월 평균 362,375,000원, 최신 거래 404,000,000원, 표본 최저 283,500,000원을 함께 보면서 6층이라는 개별 조건을 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 체납 관리비와 세금 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 가격’이 강점
이 사건은 권리구조가 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023년 2월 3일 북경주새마을금고 근저당이고, 그 이후의 추가 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 의미가 있습니다. 감정가 377,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 263,900,000원으로 낮아졌고, 이 금액은 최근 12개월 실거래 평균 362,375,000원의 72.8%입니다. 최신 거래 404,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 부담이 없으면서 현재 회차 가격이 최근 시세 아래에 위치한 유형으로 볼 수 있습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유관계 확인은 마지막까지 남겨둘 체크포인트입니다.
