대구지방법원 2025타경573. 포항시 남구 연일읍 동문리의 다세대주택 ‘청우빌라’ 1층 102호입니다. 대상 전용면적은 39.17㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1992.06.20입니다. 현재 등기상 소유자는 여후출이며, 2025.06.10 상속을 원인으로 2025.10.10 소유권이 이전됐습니다.
권리구조의 중심은 2016.03.18 설정된 경북대구낙농협동조합 근저당권 24,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 등기된 2025.11.14 임의경매개시결정과 2026.01.09 남포항농업협동조합 가압류 9,515,238원은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 가압류·근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경573 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문리 112-9 1층102호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 동문로21번길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.17㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 1층 102호 |
| 사용승인일 | 1992.06.20 |
| 소유자 | 여후출 · 2025.06.10 상속 · 2025.10.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 17,500,000원 / 12,250,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 12,579,402원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2016.03.18 경북대구낙농협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이고 채무자는 임희연입니다. 이후 2025.11.14 같은 조합의 임의경매개시결정과 2026.01.09 남포항농업협동조합 가압류 9,515,238원이 등기됐으나 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 49.0%지만 비교표본이 다르다
제공된 청우빌라 거래자료는 2022.07 거래 2건으로, 모두 전용 58.03㎡·3층·거래가 25,000,000원입니다. 반면 이번 경매 대상의 전용면적은 39.17㎡이고 면적 일치 여부도 불일치로 표시돼 있습니다. 따라서 25,000,000원을 대상 호실의 직접 비교 시세로 그대로 적용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 58.03㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 2022.07 | 58.03㎡ | 3 | 25,000,000원 |
| 시세지표 평균 | 58.03㎡ | 2건 | 25,000,000원 |
현재 최저매각가 12,250,000원은 제공된 25,000,000원 시세지표의 49.0%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 거래표본의 전용면적이 대상보다 크고 거래월도 2022.07이므로, 이 수치만으로 “현재 시세의 절반이라 싸다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 실제 39.17㎡ 호실의 현재 거래가능가격 확인이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 12,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 620,500원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 24,000,000원 | 11,629,500원 |
| 2. 가압류 · 남포항농업협동조합 | 9,515,238원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 12,250,000원 가정 시 채권자 총 청구 기준액은 33,515,238원, 채권자 예상배당은 11,629,500원, 미배당은 21,885,738원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 620,500원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 12,250,000원 | 11,629,500원 | 21,885,738원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 8,575,000원 | 8,020,650원 | 25,494,588원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 6,002,500원 | 5,494,455원 | 28,020,783원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 미회수 자체보다 실제 점유관계와 적정 매수가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연일읍행정복지센터 동측 약 500m 지점으로, 주변은 소규모 아파트단지·다세대주택·단독주택이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 대중교통 사정도 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1992.06.20입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 8m, 동측 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 233.0㎡ 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며, 공시지가는 437,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이고 소로2류에 접하며, 가축사육제한구역과 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 빌라이고 제공된 거래표본은 2건뿐이며 대상 면적과도 일치하지 않아, 가격 표준화와 환금성 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 감정평가 당시 잠금장치와 점유자 부재로 내부·임대관계 확인이 되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현장 상황을 다시 대조하세요.
- 면적 맞는 시세 확보. 제공된 25,000,000원 거래는 전용 58.03㎡이고 대상은 39.17㎡입니다. 동일 또는 유사 면적 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 49.0% 숫자 과신 금지. 최저가 대비 시세지표 비율은 크지만 비교표본 불일치가 있어 ‘반값’이라는 표현만으로 응찰가를 결정하기 어렵습니다.
- 소규모·노후 다세대 환금성. 8세대, 1992.06.20 사용승인 건물인 만큼 실수요·임대수요와 향후 매도 가능성을 함께 확인하세요.
- 배당 미회수와 인수 구분. 채권자 미배당은 현재 21,885,738원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권 미회수 자체를 매수인 부담으로 오인하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 확인 후”
이 물건은 등기상 권리구조만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 2016년 경북대구낙농협동조합 근저당을 기준으로 뒤 권리가 소멸하고, 매수인이 승계할 명시 권리도 없으며 계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다.
현재 최저가 12,250,000원은 제공된 시세지표 25,000,000원의 49.0%이지만, 그 거래는 전용 58.03㎡이고 대상은 39.17㎡입니다. 거래 시점도 2022.07이며, 감정평가 당시 점유·임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 권리는 합격권이지만 가격확신은 아직 보류가 맞습니다. 면적이 맞는 현 시세와 실제 점유를 확인할 수 있을 때 12,250,000원의 할인 의미도 제대로 판단할 수 있습니다.
