대구지방법원 2025타경10990. 경상북도 봉화군 춘양면 의양리 143-7 소재 부동산으로, 감정상 주상용으로 이용 중입니다. 건물은 목조 슬레이트지붕이며 1952.07.05. 사용승인됐습니다. 현재 소유권은 상속으로 김경록 7분의 2, 김지현 7분의 2, 유귀옥 7분의 3의 공유 상태입니다.
권리구조에서 가장 중요한 기준점은 2025.04.04. 등기된 춘양농업협동조합의 가압류 49,252,503원입니다. 이 가압류가 말소기준권리이고, 2025.08.19. 같은 채권자의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 근저당권은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10990 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 봉화군 춘양면 의양리 143-7 · 경상북도 봉화군 춘양면 운곡길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용 |
| 건물 | 목조 슬레이트지붕 · 1952.07.05. 사용승인 · 외벽 시멘트블록조 등 · 샷시창호 |
| 소유자 | 김경록 7분의 2 · 김지현 7분의 2 · 유귀옥 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 70,800,880원 / 49,561,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 50,946,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준
1997년 유금숙, 2011년 김형국에게 소유권이 이전됐고, 2024.11.29. 상속을 원인으로 2025.03.31. 현재의 세 공유자에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2025.04.04. 춘양농업협동조합의 가압류가 등기됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.19. 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 비교자료가 없다
감정가는 70,800,880원, 현재 최저매각가는 49,561,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 금액 자체는 낮아졌지만, 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 직접 비교할 수 있는 시세 자료가 없어 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,561,000원 | 48,268,902원 | 983,601원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,692,700원 | 33,668,231원 | 15,584,272원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,284,890원 | 23,447,762원 | 25,804,741원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 49,561,000원 → 34,692,700원 → 24,284,890원으로 내려가고, 춘양농업협동조합 가압류 채권의 미배당도 983,601원 → 15,584,272원 → 25,804,741원으로 커집니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니라 채권자의 미회수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,292,098원 |
| 1. 갑구 4번 가압류 · 춘양농업협동조합 | 49,252,503원 | 48,268,902원 |
| 2. 갑구 5번 강제경매개시결정 · 춘양농업협동조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 49,561,000원 가정 시 집행비용 1,292,098원을 제외한 48,268,902원이 가압류 채권에 배당되고 983,601원이 미배당됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉화군 춘양면 의양리 소재 춘양교회 남동측 인근이며, 주변은 상가·주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주상용으로 이용 중입니다. 위생급배수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로한면이며 토지면적은 23.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물. 목조 슬레이트지붕으로 1952.07.05. 사용승인됐으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 공시지가. 145,500원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 의양리 143-7 및 등기부에 함께 표시된 195-12를 포함한 매각 범위를 원본에서 확인하세요.
- 노후 건물 확인. 1952.07.05. 사용승인의 목조 슬레이트지붕 건물입니다. 실제 건물 상태와 수선 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 49,561,000원은 감정가 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 983,601원 미배당은 채권자 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “70%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족하다”
이 사건은 등기상 말소기준이 명확합니다. 2025.04.04. 춘양농업협동조합 가압류가 기준이고 뒤의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수 0원입니다. 다만 감정서상 임대관계가 미상이고 최근 실거래 시세 자료가 없어 최저가 49,561,000원을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 또한 1952.07.05. 사용승인의 목조 슬레이트지붕 주상용 건물과 토지가 일괄매각되는 물건인 만큼, 권리 확인과 함께 점유·건물 상태·현지 가격을 확인하는 과정이 입찰의 핵심입니다.
