196,000,000원
대구지방법원 2025타경587. 포항시 북구 양덕동 포항양덕하우스토리 102동 3층 301호 아파트입니다. 현재 소유자는 윤순철이고, 2010년 11월 11일 거래가 287,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015년 3월 23일 설정된 북성신용협동조합의 채권최고액 297,700,000원 근저당권입니다. 이 권리 이후 남아 있는 압류·경매개시결정·가압류와 추가 근저당권은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항이 없습니다.
가격은 권리보다 조금 더 신중하게 봐야 합니다. 감정가 280,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 196,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 271,625,000원과 비교하면 할인폭이 커 보이지만, 가장 최근인 2026년 7월에는 같은 면적대가 205,000,000원에도 거래됐습니다. 최근 시장 추세도 -3.3%이므로, 전체 평균 274,750,000원이나 과거 347,000,000원 거래를 기준으로 가격 매력을 과대평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경587 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1457 포항양덕하우스토리 102동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 123.981㎡ · 지상20층 중 3층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 윤순철 (2010.11.11. 거래가 287,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 241,512,215원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준은 2015.03.23 북성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2015.10.19 추가 근저당권 15,600,000원, 2023.09.01 압류, 2025.12.01 임의경매개시결정, 2026.01.26 씨엔에스대부 가압류 19,020,702원은 모두 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 싸지만 최신 거래와는 9,000,000원 차이
포항양덕하우스토리 동일 면적대 최근 거래 12건입니다. 단지는 375세대이고 사용승인일은 2009.06.15입니다. 최근 12개월 평균은 271,625,000원이지만 최신 거래는 205,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.3% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 124.96㎡ | 8 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 123.96㎡ | 18 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 123.96㎡ | 12 | 242,000,000원 |
| 2026.02 | 124.96㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2025.12 | 124.96㎡ | 19 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 123.98㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2025.09 | 124.96㎡ | 20 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 124.96㎡ | 1 | 258,000,000원 |
| 2025.06 | 123.96㎡ | 18 | 280,000,000원 |
| 2025.05 | 123.98㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 123.98㎡ | 2 | 247,000,000원 |
| 2024.10 | 124.96㎡ | 12 | 347,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 271,625,000원 |
현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 다만 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 차이는 9,000,000원에 그칩니다. 특히 2026년 7월에는 같은 달에 205,000,000원과 270,000,000원 거래가 함께 존재해 거래 편차가 큽니다. 이 때문에 271,625,000원 평균만을 ‘현재 시세’로 단정하기보다는 최신 거래 205,000,000원과 하락 추세 -3.3%를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 근저당 · 북성신용협동조합 | 297,700,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 추가 근저당 · 북성신용협동조합 | 15,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 씨엔에스대부 | 19,020,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 332,320,702원 중 예상 배당은 192,456,000원이고 미배당은 139,864,702원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양서초등학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로가 위치해 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 3층이며 사용승인일은 2009.06.15입니다. 급배수·위생설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재경보, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 20미터, 남측 약 18미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조는 직접 확인하지 못했고, 동 유형 아파트의 일반적인 구조와 마감상태를 참고해 감정평가했습니다.
⑤ 회차별 자금·배당 체크
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 139,864,702원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 197,841,502원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 238,409,422원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차인이나 인수권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 매수인 입장에서 회차 변화의 핵심은 권리승계가 아니라 낙찰가격 자체입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 271,625,000원보다 최신 거래 205,000,000원과 최근 추세 -3.3%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 가격 간격. 최저가 196,000,000원은 최신 거래보다 9,000,000원 낮습니다. 경매 부대비용과 개별 호수 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 입찰 전 현황조사와 현재 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.28입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래 기준으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인이 인수할 권리도 없으며, 2015년 북성신용협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 196,000,000원은 최근 12개월 평균 271,625,000원보다 크게 낮지만, 시장이 3.3% 하락 추세이고 최신 거래가 205,000,000원까지 내려온 점이 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리상 안전성은 높지만 가격 판단은 평균가보다 최신 거래에 맞춰야 하는 물건입니다. 현재 가격과 최신 거래의 차이는 9,000,000원으로, 응찰 전 내부 상태와 실제 점유를 확인한 뒤 그 차이가 충분한지 판단하는 것이 핵심입니다.
