대전지방법원 2025타경51092. 서산시 석림동 ‘서산센트럴코아루아파트’ 104동 8층 802호입니다. 감정가 257,000,000원에서 현재 최저매각가는 179,900,000원으로 내려와 있고, 유찰 횟수는 9회입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율보다 대항력 임차인 보증금 250,000,000원의 승계 여부입니다.
권오현은 2020.03.10 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2023.07.18 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로 대항력이 있는 임차인입니다. 현재 매각가 179,900,000원을 기준으로 한 배당계산에서는 집행비용 3,318,600원을 먼저 빼고 임차인에게 176,581,400원이 배당되어, 보증금 중 73,418,600원이 남는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 권오현 임차권에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로서 별도의 임차인 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51092 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.989㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 8층 802호 |
| 소유자 | 심상민 (2020.03.10 거래가액 258,900,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 179,900,000원 (감정가 70%, 9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,356,725원 |
| 말소기준 | 2023.07.18 갑구 6번 압류 · 국(처분청 남대구세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
| 실제 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 권오현 건물의 전부 · 주거 | 2020.03.10 확정일자 2022.03.11 배당요구 2024.04.01 | 250,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 HUG 확약서 제출로 매수인에 대한 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 |
확약이 없었다면 룰상 현재 회차의 미배당 보증금 73,418,600원이 인수 가능액으로 잡히며, 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 하는 대항력 인수형입니다. 확약은 권오현 임차권에만 적용되는 것으로, 이 사건에는 별도로 합산할 다른 임차인이 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득액’으로 본다
동일 단지 전용 74㎡대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 262,958,333원, 최신 거래는 2026.08의 268,000,000원입니다. 현재 최저가는 179,900,000원이며 확약서 때문에 임차인 실질 인수액이 0원이므로, 실질취득액 역시 179,900,000원입니다. 최근 12개월 평균의 68.4% 수준으로, 가격만 놓고 보면 최근 실거래대보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 74.99㎡ | 11 | 268,000,000원 |
| 2026.07 | 74.83㎡ | 4 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 74.99㎡ | 11 | 279,000,000원 |
| 2026.07 | 74.22㎡ | 7 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 74.22㎡ | 6 | 257,500,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.05 | 74.76㎡ | 12 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 74.99㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 12 | 269,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 74.76㎡ | 2 | 248,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 262,958,333원 |
표본 최저 거래는 248,000,000원, 최고 거래는 279,000,000원입니다. 현재 실질취득액 179,900,000원은 표본 최저 거래보다도 낮습니다. 감정가 257,000,000원은 최근 12개월 평균 262,958,333원과 비슷한 범위지만, 9회 유찰 후 현재 매각가는 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,318,600원 |
| 1. 임차인 권오현 보증금(우선변제) | 250,000,000원 | 176,581,400원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 9,430,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,356,725원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 권오현 보증금 미배당액은 73,418,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서가 적용되므로 이 잔존액에 대한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 · 감정가 70% | 179,900,000원 | 73,418,600원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 · 감정가 56% | 143,920,000원 | 108,894,880원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 · 감정가 45% | 115,136,000원 | 137,275,904원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 8층 802호입니다.
- 입지. 서산중앙호수공원 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 북서측 및 남서측 왕복 약 2차선 포장도로를 진입로로 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로2류 저촉·소로1류 및 소로2류 접합입니다. 공시지가는 681,800원/㎡입니다.
- 건물 상태 관련 공부. 공부와의 차이 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 337세대, 2019.03.28 준공 단지이며 2026년 4~8월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 경매 통계상 단지 평균 유찰은 5.8회이고 이 사건은 9회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용과 해당 물건·임차인 특정이 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 실제 임차인은 권오현 1명이며 전입일 2020.03.10으로 말소기준 2023.07.18보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이 되는 구조라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국·대구광역시 중구·서산시 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 9회 유찰 원인 점검. 최근 실거래가 존재하고 현재 가격도 낮지만 반복 유찰된 이유가 점유·현장상태·응찰심리 등 어디에 있는지 현장조사를 통해 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 매각기일 전에 확인해 인도 절차를 예상해야 합니다.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 2.5억”만 보고 포기할 사건도, “70%”만 보고 덤빌 사건도 아니다
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 말소기준보다 앞선 전입을 가진 권오현의 보증금이 250,000,000원이고, 현재 매각가에서 배당으로 다 갚지 못하는 금액도 73,418,600원이기 때문입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가만 낮아져도 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 수렴하므로, 최저가 할인만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 그 결과 권오현 임차권에 대한 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 179,900,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 262,958,333원과 최신 거래 268,000,000원에 비해 낮은 가격대입니다.
다만 9회 유찰과 세금 압류 3건이라는 신호를 무시할 수는 없습니다. 결론은 “확약으로 주된 권리위험은 해소됐고 가격은 낮지만, 반복 유찰과 세금·현장 확인이 남은 물건”입니다. 확약서 원문과 세금 우선순위를 입찰 전 직접 확인하는 것이 이 사건의 마지막 관문입니다.
