대구지방법원 2025타경100314. 영주시 순흥면 배점리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건 대표 주소는 배점리 311이고, 건물 등기 소재지는 배점리 316으로 표시되어 있습니다. 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택이며 주변은 단독주택·농경지·임야가 형성된 지역입니다. 토지는 농림지역·농업보호구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2011년 영주중앙새마을금고 근저당과 2013년 부산은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매에서의 말소기준은 2019.11.28 부산시수산업협동조합 근저당 250,900,000원입니다. 그 뒤에 붙은 롯데카드·신용보증기금·부산신용보증재단의 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100314 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 순흥면 배점리 311 · 등기 건물 소재지 경상북도 영주시 순흥면 배점리 316, 죽계로293번길 126-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 소유자 | 이미애 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 353,064,480원 / 247,145,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 195,354,719원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 일괄매각 | 수목 포함 · 목록 1, 2, 5 농지취득자격증명 필요 · 목록 1 일부 현황 도로 · 목록 3 관정 소재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2011년 영주중앙새마을금고 근저당은 2013.06.11 말소됐고, 같은 날 설정된 부산은행 근저당도 2019.11.28 말소됐습니다. 따라서 현재 남은 핵심 기준권리는 같은 날 설정된 부산시수산업협동조합 채권최고액 250,900,000원 근저당입니다. 이후의 가압류 3건, 임의경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인 정보는 없지만, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 실제 점유관계와 세금 배당순위는 매각물건명세서·현황조사 및 원본 서류에서 최종 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘70%라 싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 247,145,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 없습니다. 더구나 농림지역 토지와 단독주택이 섞인 일괄매각이고, 토지의 이용규제·접도·현황 차이가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,145,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,260,030원 |
| 2. 근저당 · 부산시수산업협동조합 | 250,900,000원 | 242,884,970원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,460,848원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 51,375,038원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 24,166,669원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액은 345,902,555원, 배당액은 242,884,970원, 미배당은 103,017,585원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 247,145,000원 | 242,884,970원 | 103,017,585원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 173,001,500원 | 169,779,479원 | 176,123,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,101,049원 | 118,605,634원 | 227,296,921원 | 0원 |
④ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 배점보건진료소 남서측에 위치하며 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나 감정평가상 제반 교통사정은 불편한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 단층 단독주택이며 위생·급배수·기름보일러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,380㎡, 지목 전, 이용상황 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 농림지역·농업보호구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 공시지가는 11,800원/㎡입니다.
- 현황 차이. 목록 2는 공부상 답이나 현황은 묵전이며, 목록 1 일부는 현황 도로입니다. 목록 3에는 관정이 소재합니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증을 최우선 확인. 목록 1·2·5는 농지취득자격증명이 필요하고 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 수목이 포함되며 목록 1 일부 도로, 목록 3 관정 등 감정에 반영된 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 정보는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현황조사에서 확인해야 합니다.
- 세금 순위 확인. 2026.03.04 국의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 매각소멸 처리와 별개로 당해세 등 배당순위는 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고 토지의 이용가치·접도·규제·현황을 별도로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증과 현황이 승부처”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2019년 부산시수산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 가압류·경매개시·압류가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 성격은 일반 주택 경매와 다릅니다.
농림지역의 단독주택과 토지를 일괄매각하고, 목록 1·2·5에 농지취득자격증명 제출 의무와 미제출 시 보증금 미반환이라는 명확한 절차 위험이 있습니다. 일부 현황 도로, 묵전, 관정, 불편한 교통여건까지 함께 검토해야 하므로 권리는 통과하더라도 입찰 적격성과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 실거래 시세가 없는 만큼 최저가 247,145,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리 소멸은 긍정, 농취증과 현황 확인은 필수. 이 사건의 핵심입니다.
