대전지방법원 2025타경51413. 서산시 읍내동 부영아파트 106동 3층 301호, 전용 49.72㎡ 아파트입니다. 이 물건은 “감정가 86,000,000원 → 최저가 14,453,000원”이라는 큰 할인폭 때문에 눈에 띄지만, 권리구조를 보면 가격의 의미가 완전히 달라집니다. 임차권자 유정현은 2022.06.30 점유개시, 2022.07.26 주민등록, 2022.06.02 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 87,000,000원입니다. 말소기준인 2025.03.31 국민건강보험공단 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 14,453,000원에 매각된다고 가정한 배당표에서는 집행비용 660,154원을 제외한 13,792,846원이 임차인에게 우선배당되고, 나머지 73,207,154원이 매수인에게 승계됩니다. 그래서 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 22.5%까지 내려왔다는 사실은 곧바로 가격 메리트를 뜻하지 않습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 인수액을 합친 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 624-5 부영아파트 106동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.72㎡ · 방2·거실 겸 방1·주방 겸 식당·욕실 겸 화장실·발코니 · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강정희 (2023.11.28 매매 · 거래가액 82,000,000원 · 2023.12.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 14,453,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 95,378,218원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1996.02.15 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 봐야 할 87,000,000원 임차권
현재 권리분석의 핵심은 을구 순위 5번 주택임차권입니다. 유정현은 임대차계약일 2022.04.01, 확정일자 2022.06.02, 점유개시 2022.06.30, 주민등록 2022.07.26이고 보증금은 87,000,000원입니다. 이후 2024.07.05 임차권등기명령으로 주택임차권이 등기됐습니다. 말소기준인 2025.03.31 압류보다 앞선 대항력을 갖고 있어 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유정현 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 87,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 73,207,154원 인수 |
실제 임차인 1명. 최저가 14,453,000원 낙찰 가정에서의 매수인 승계액은 73,207,154원입니다.
② 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
현재 회차부터 추가 유찰 시나리오를 보면 이 사건의 구조가 선명해집니다. 최저매각가는 계속 내려가지만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 14,453,000원 | 73,207,154원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 10,117,100원 | 77,465,008원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 7,081,970원 | 80,445,505원 |
즉 5회, 6회, 7회로 유찰이 늘수록 표면적인 최저가는 14,453,000원 → 10,117,100원 → 7,081,970원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 73,207,154원 → 77,465,008원 → 80,445,505원으로 커집니다. 이 사건에서는 “몇 회 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 적용되지 않습니다. 실질취득의 중심은 임차보증금 87,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 22.5%, 실질취득은 최근 거래보다 높다
부영아파트 전용 49.72㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 64,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 58,500,000원, 최근 12건 중 최고 거래도 85,000,000원입니다. 그런데 이 사건의 실질취득 기준은 대항력 보증금 87,000,000원 수준입니다. 따라서 최저가 14,453,000원만 보고 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.72㎡ | 2 | 58,500,000원 |
| 2026.08 | 49.72㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2026.07 | 49.72㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 49.72㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2026.07 | 49.72㎡ | 15 | 56,000,000원 |
| 2026.07 | 49.72㎡ | 8 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 49.72㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 49.72㎡ | 12 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 49.72㎡ | 2 | 61,500,000원 |
| 2026.06 | 49.72㎡ | 10 | 85,000,000원 |
| 2026.06 | 49.72㎡ | 9 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 49.72㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 평균 | 49.72㎡ | 12건 | 64,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 14,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 660,154원 |
| 1. 임차인 유정현 보증금 | 87,000,000원 | 13,792,846원 |
| 2. 갑구 10번 경매개시결정 · 유정현 | 95,378,218원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 낙찰 가정에서는 임차보증금 중 13,792,846원이 배당되고 73,207,154원이 미배당으로 남아 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 서산시청 서측 근거리, 부춘초등학교 북서측 근거리, 학돌초등학교 남서측 인근에 위치하며 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설·임야 등이 산재하는 주거지대입니다.
- 교통. 서측 인근 국도 29호선, 남측 근거리 국도 32호선이 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
- 건물. 1996.02.15 사용승인된 부영아파트로, 1,093세대 단지이며 대상 전용면적은 49.72㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 접합니다. 공시지가는 641,400원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 64,250,000원, 최저 50,000,000원, 최고 85,000,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 계산하지 말 것. 현재 최저가 14,453,000원과 별도로 미배당 임차보증금 73,207,154원이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
- 추가 유찰도 가격 메리트로 단정하지 말 것. 6회 유찰 시 최저가 10,117,100원·인수 77,465,008원, 7회 유찰 시 최저가 7,081,970원·인수 80,445,505원입니다.
- 임차권 원본 확인. 유정현의 임대차계약일 2022.04.01, 확정일자 2022.06.02, 점유개시일 2022.06.30, 주민등록일 2022.07.26 및 보증금 87,000,000원을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 채권자·임차권자 동일인 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차권자가 모두 유정현으로 나타나므로 임대차보증금 지급과 경매신청채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 상한 재확인. 최근 12개월 평균 64,250,000원, 최신 거래 58,500,000원, 최고 거래 85,000,000원과 실질취득을 비교해야 합니다.
- 배당표 재계산. 실제 낙찰가는 최저가와 달라질 수 있으므로 응찰가별 임차인 배당액과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “14,453,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저가입니다. 감정가 86,000,000원에서 5회 유찰돼 14,453,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 유정현의 보증금은 87,000,000원입니다. 현재 회차에서는 73,207,154원이 미배당으로 남아 매수인에게 인수되고, 추가 유찰 시에도 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 커집니다.
따라서 이 물건을 최근 실거래와 비교할 때는 14,453,000원을 기준으로 삼아서는 안 됩니다. 실질취득은 보증금 87,000,000원 수준으로 봐야 하고, 이는 최근 12개월 평균 64,250,000원, 최신 거래 58,500,000원, 최근 거래 최고 85,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상. 5회 유찰이라는 숫자가 오히려 이 권리구조를 가격에 반영한 결과인지 먼저 점검해야 하는 사건입니다.
