대구지방법원 2025타경4242. 포항시 북구 양덕동 1983 소재 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 노유자시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2020.05.07입니다. 토지는 336.7㎡의 ‘대’이고, 소유자는 사회복지법인우리공동체입니다. 현재 최저매각가는 541,574,000원으로 감정가 773,677,200원의 70% 회차입니다.
권리순위만 보면 구조는 단순합니다. 2020.08.18 설정된 오천농업협동조합 근저당권 360,000,000원이 말소기준이고, 이후 포항시 압류와 이윤정의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 매각물건명세서의 비고가 이 사건의 판단을 완전히 바꿉니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4242 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 양덕동 1983 · 경상북도 포항시 북구 양덕로6번길 47-11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설로 이용중 |
| 건물 | 철근 콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2020.05.07 |
| 토지 | 대 336.7㎡ · 주거기타 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 사회복지법인우리공동체 |
| 감정가 / 최저가 | 773,677,200원 / 541,574,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이윤정 / 136,326,987원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2020.08.18 오천농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 근저당권은 같은 양덕동 1983 토지를 공동담보로 두고 있습니다. 2021.05.12 포항시 압류와 2025.11.03 이윤정의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 실거래 비교보다 회차별 배당여력 확인
현재 회차 최저매각가는 541,574,000원으로 감정가 773,677,200원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 379,101,800원(감정가 49%), 3회 유찰 시 265,371,259원(감정가 34.3%)입니다.
이 사건에서 확인 가능한 가격 판단의 핵심은 ‘얼마나 싸졌는가’보다 유찰이 진행될수록 채권 미배당이 얼마나 커지는가입니다. 현재 회차에서는 채권자 총 청구 496,326,987원이 전액 배당되는 구조지만, 2회 유찰 시 미배당 123,332,612원, 3회 유찰 시 미배당 235,470,926원으로 커집니다. 다만 이 미배당액은 배당 부족분이고, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 541,574,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 379,101,800원 | 123,332,612원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 265,371,259원 | 235,470,926원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 541,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,815,740원 |
| 1. 근저당 · 오천농업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이윤정 | 136,326,987원 | 136,326,987원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,431,273원 |
현재 최저매각가 541,574,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 496,326,987원이 전액 배당되고 소유자 교부액은 37,431,273원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 노유자시설로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트가 아니라 용도와 실제 이용목적을 기준으로 접근해야 합니다.
- 건물. 철근 콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2020.05.07입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 양덕초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대·다가구 주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 336.7㎡, 지목은 대, 평지·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 551,700원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·제1종일반주거지역·고도지구(17m이하)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주무관청 허가서가 최우선. 사회복지사업법에 의한 해당 주무관청 허가서 제출 가능 여부와 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 소유권 취득 불가·보증금 미반환 조건입니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 현황과 매각대상 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 권리관계. 오천농업협동조합 근저당이 말소기준이며 포항시 압류와 이윤정의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다.
- 임차인. 확인된 임차인이 없어 배당 시나리오상 임차보증금 인수액은 없습니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 379,101,800원, 3회 유찰 시 265,371,259원으로 내려가지만 채권 미배당은 각각 123,332,612원과 235,470,926원으로 확대됩니다.
- 용도 확인. 현재 노유자시설 이용 물건이므로 취득 이후 이용계획과 관련 제한을 일반 주거용 물건과 동일하게 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 주무관청 허가 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 허가조건이 먼저다”
이 물건은 등기상 권리만 보면 단순합니다. 2020.08.18 오천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저매각가도 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
하지만 이 사건을 평범한 ‘권리 깨끗한 유찰물건’으로 분류해서는 안 됩니다. 매각물건명세서가 사회복지사업법에 의한 주무관청 허가서를 제출하지 않으면 소유권을 취득할 수 없고 보증금도 반환되지 않는다고 명시하기 때문입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원이나, 입찰 적격성과 소유권 취득 가능성은 허가서 확보 여부에 달려 있습니다. 가격 판단보다 허가요건 확인이 먼저인 사건입니다.
