대구지방법원 2025타경4247. 포항시 남구 해도동 86-14 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층이며 급·배수설비, 위생설비와 개별난방시설이 갖춰져 있습니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가 125,561,300원의 70%인 87,892,000원입니다.
권리의 중심은 2023.09.22. 설정된 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 국민카드, 경북신용보증재단, 하나카드의 가압류와 임의경매개시결정, 황욱의 주택임차권이 이어지지만 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 특히 황욱의 주민등록일자도 2025.03.14.로 말소기준보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조이며, 제공된 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4247 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 86-14 · 중앙로68번길 30-3 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 소유자 | 강백수 |
| 건물 구조 | 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 · 판넬 및 사이딩마감 · 샷시창호 |
| 토지 | 117.9㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 감정가 / 최저가 | 125,561,300원 / 87,892,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 65,361,442원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.09.22. 대구축산업협동조합 근저당권 78,000,000원입니다. 2025년 설정된 국민카드 14,177,101원, 경북신용보증재단 38,930,000원, 하나카드 5,432,658원의 가압류와 2025.11.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2026.06.01. 등기된 황욱의 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 — 황욱 주택임차권
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황욱 단독주택 전부 · 주거(임차권등기) | 25,000,000원 | 전입 2025.03.14 확정 2025.03.17 | 없음 말소기준 이후 전입 | 판정 미상 배당요구 2026.06.01 | 없음 |
황욱의 임대차계약일자는 2025.03.08., 주민등록일자는 2025.03.14., 점유개시일자는 2025.03.20., 확정일자는 2025.03.17.입니다. 모두 2023.09.22. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기 보증금은 25,000,000원이며 2026.06.01. 배당요구가 접수되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
② 유찰 시나리오 — 가격보다 먼저 ‘회차별 채권 미배당’을 본다
현재는 1회 유찰된 회차로 최저매각가가 87,892,000원입니다. 이 금액에서 예상 채권총액 136,539,759원 중 85,909,944원이 배당되고 50,629,815원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액은 87,892,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 87,892,000원 | 85,909,944원 | 50,629,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 61,524,399원 | 60,016,960원 | 76,522,799원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 43,067,079원 | 41,891,872원 | 94,647,887원 | 0원 |
현재 회차에서는 경매신청채권 청구액 65,361,442원에 대해 제공된 시나리오상 신청채권자가 만족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 60,016,960원, 3회 유찰 시에는 41,891,872원으로 내려가 신청채권자가 전액 만족되지 않는 시나리오입니다. 회차가 내려갈수록 매수인 인수액은 계속 0원이지만 채권자 미배당은 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,892,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,982,056원 |
| 2. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 14,177,101원 | 7,909,944원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 38,930,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드주식회사 | 5,432,658원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 87,892,000원 가정 시 집행비용 1,982,056원, 대구축산업협동조합 78,000,000원, 국민카드 7,909,944원까지 배당되며 경북신용보증재단·하나카드와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권총액 136,539,759원 중 총배당 85,909,944원, 미배당 50,629,815원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 포항시 남구 해도동 소재 동보상가맨션 남측 인근이며, 단독주택·다가구주택·공동주택 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 구조입니다.
- 토지. 토지면적 117.9㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 397,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 목록2는 공부상 지목이 “대”이나 현황은 “도로”입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.09.22. 대구축산업협동조합 근저당권 78,000,000원이 기준이며 그 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 임차권 확인. 황욱의 전입은 말소기준 이후로 대항력 없음이지만, 확정일자·배당요구가 있으므로 실제 배당순위와 배당요구종기를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 건물의 실제 범위와 사용상태를 대조하세요.
- 토지 현황. 공부상 “대”인 목록2가 현황 “도로”이므로 사용관계·경계·통행 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 시세보다 저렴하다고 단정할 근거로 쓰지 말고 현장 상태와 주변 거래를 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 현장 확인형”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.09.22. 대구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 황욱의 전입과 임차권등기는 그보다 뒤입니다. 따라서 임차인은 대항력이 없고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다.
반면 현재 1회 유찰된 최저가 87,892,000원만 보고 가격 매력을 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 일괄매각·제시외 건물 포함이고 일부 토지는 공부와 현황이 다릅니다. 결국 입찰의 승부처는 권리 인수가 아니라 단독주택의 실제 상태, 제시외 건물의 범위, 현황 도로 부분의 이용관계와 가격 검증입니다. 권리는 확인 가능, 가격과 물건은 현장 검증이 필요한 B등급 유형으로 보는 것이 적절합니다.
