대전지방법원 2025타경51520. 서산시 읍내동 코오롱레이크뷰 13층 1318호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등으로 기재돼 있습니다. 소유자 이강진은 2020년 11월 9일 거래가액 161,117,000원으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 2023년 7월 17일 허지웅의 근저당권이 아니라, 그보다 먼저 전입·점유를 갖춘 강응구의 임차권입니다. 강응구는 2022년 9월 6일 전입·점유를 개시하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023년 7월 17일 근저당보다 앞서므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경51520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 읍내동 102-125 코오롱레이크뷰 13층 1318호 · 도로명 충청남도 서산시 안견로 300 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 26층 건물 내 13층 1318호 |
| 소유자 | 이강진 (2020.11.09. 거래가액 161,117,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 27,227,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.07.17. 을구 5번 허지웅 근저당권 40,000,000원입니다. 이후 메리츠캐피탈 가압류, 국 가압류, 에스비아이저축은행 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 강응구의 임차권등기는 2024년 9월 6일에 이루어졌어도, 그 기초가 되는 전입·점유와 확정일자는 2022년 9월 6일로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 강응구 | 주거용 건물전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2022.09.06 확정 2022.09.06 배당요구 2024.09.06 | 대항력 有 우선변제 有 승계 93,663,086원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되는 임차인은 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 27,227,000원이 시세보다 싸다거나, 실질취득 약 120,000,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 가격 판단의 출발점은 최저가가 아니라 대항력 임차인의 인수분까지 반영한 실질취득입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰) | 27,227,000원 | 93,663,086원 |
| 6회 유찰 시 | 19,058,900원 | 101,684,160원 |
| 7회 유찰 시 | 13,341,230원 | 107,298,912원 |
③ 예상배당표 (매각가 27,227,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 890,086원 |
| 1. 임차인 강응구 보증금 | 120,000,000원 | 26,336,914원 |
| 2. 근저당 · 허지웅 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 84,856,806원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 국 | 8,937,789,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 25,442,135원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 강응구 임차보증금 일부 배당으로 모두 소진됩니다. 강응구의 미배당 보증금 93,663,086원은 매수인 인수 대상입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서산중앙호수공원 북측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다. 내부는 이해관계인 부재·비협조로 직접 확인하지 못해 탐문조사와 관련 자료 등을 참고했습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지의 주상용 건부지이며 남측·동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 준주거지역과 접하고 대로3류와 접합니다. 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 27,227,000원이 아니라 강응구의 미배당 보증금 인수를 포함해 약 120,000,000원 수준을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 배당 후 잔액 확인. 강응구 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당표 확정 후 승계액을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.09.06.으로 기재돼 있고, 임차권등기는 2024.09.06.입니다. 매각물건명세서와 등기부 원본을 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 전 현재 등록상태와 법적 취급을 원본으로 확인해야 합니다.
- 용도·내부상태 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 내부 직접조사가 되지 않았으므로 실제 구조·이용상황·관리상태를 별도 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 현재 실질취득 약 120,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “27,227,000원짜리 물건”이 아니다
다섯 차례 유찰되어 최저매각가가 27,227,000원까지 내려왔지만, 이 숫자가 이 물건의 실제 취득비용을 설명하지는 못합니다. 강응구는 말소기준보다 앞선 2022년 9월 6일 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차에서 보증금 중 93,663,086원이 미배당으로 남아 매수인에게 승계됩니다.
6회·7회 유찰 시에도 낙찰가는 더 낮아지지만 매수인 인수액은 각각 101,684,160원, 107,298,912원으로 커집니다. 결국 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가 감소분이 임차보증금 인수로 이동하는 물건”에 가깝습니다. 실거래 시세가 없는 상태에서 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 최저가는 낮지만, 권리상 실질취득은 약 120,000,000원 — 핵심은 숫자의 착시를 제거하는 것입니다.
