대구지방법원 2025타경4257. 포항시 남구 연일읍 생지리의 문화강변맨션 에이동 4층 501호, 전용 59.04㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 35,700,000원으로 감정가 51,000,000원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 표시돼 있고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 이 사건은 최저가만 보는 것이 아니라 최저가 + 인수액인 실질취득을 시세와 비교하면 됩니다. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 그대로 35,700,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 50,000,000원, 최신 거래도 50,000,000원이며, 실질취득은 최근 시세의 71.4%입니다. 전체 12건 평균 46,208,333원 대비 비율 77.3%보다도, 가격 판단에는 이 최근 수치가 더 중요한 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4257 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 연일읍 생지리 57-2 문화강변맨션 에이동 4층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.04㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 조철환 · 2024.08.08 소유권이전 등기 · 2023.11.16 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 35,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시결정 | 조철환 · 청구금액 0원 · 청산을 위한 형식적경매 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리 없음
현재 권리분석의 기준은 2024.08.22 카카오뱅크 가압류 19,518,471원입니다. 이후 서울보증보험 가압류 6,417,680원, 현대캐피탈 가압류 21,090,258원과 2025.11.07 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 한국주택은행·국민은행 및 에스케이생명보험 관련 근저당권과 과거 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 50,000,000원과 비교하면 71.4%
문화강변 전용 59.04㎡의 실거래는 아래와 같습니다. 전체 12건 평균은 46,208,333원이지만, 과거 저가·고가 거래가 함께 포함돼 있으므로 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 50,000,000원과 최신 거래 50,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 +10.0%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 59.04㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.03 | 59.04㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2024.08 | 59.04㎡ | 4 | 43,000,000원 |
| 2022.10 | 59.04㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.09 | 59.04㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2022.08 | 59.04㎡ | 1 | 45,000,000원 |
| 2022.03 | 59.04㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.03 | 59.04㎡ | 5 | 55,000,000원 |
| 2022.02 | 59.04㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2021.11 | 59.04㎡ | 5 | 30,000,000원 |
| 2021.10 | 59.04㎡ | 3 | 48,500,000원 |
| 2021.08 | 59.04㎡ | 2 | 35,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.04㎡ | 12건 | 46,208,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.04㎡ | 2건 | 50,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득금액인 35,700,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 71.4%입니다. 최신 거래 2025.11 역시 50,000,000원이라 최근 기준으로도 현재 경매가는 낮습니다. 전체 평균 대비 비율 역시 77.3%이지만, 이 사건의 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래를 우선하는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,600원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 19,518,471원 | 19,518,471원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,417,680원 | 6,417,680원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 21,090,258원 | 8,721,249원 |
| 5. 경매개시결정 · 조철환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 47,026,409원 중 34,657,400원이 배당되고 12,369,009원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 501호이며 급배수·위생·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 연일초등학교 북동측 인근이며 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 북측으로 폭 약 8~10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형에 가까운 평탄한 토지로 아파트부지로 이용 중입니다. 공시지가는 537,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 대로2류와 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고, 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 문화강변은 84세대, 1992.10.02 준공 단지입니다. 전용 59.04㎡ 실거래 12건의 가격 범위는 30,000,000원~58,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준인 2024.08.22 카카오뱅크 가압류와 이후 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각기일 직전 등기부에서 다시 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 계산은 최저가 35,700,000원 + 매수인 인수 0원입니다. 배당 부족액 12,369,009원을 매수인이 별도로 떠안는 구조로 혼동하지 않아야 합니다.
- 점유관계. 별도 임차인은 확인되지 않지만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 현장 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 점검하세요.
- 내부상태. 내부구조·내부현황·구조변경 유무가 확인되지 않아 수리비 판단 전 내부 확인이 중요합니다.
- 주소 표기. 공부상 도로명주소는 형산강남로326번길 1이나 현황은 형산강남로326번길 2로 표기돼 있습니다. 현장과 공부를 직접 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 46,208,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래인 50,000,000원을 우선 기준으로 삼고 응찰가를 정하세요.
- 단지 환금성. 84세대·1992년 준공이라는 규모와 연식을 감안해 향후 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 검토하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장확인이 승부처
이 사건은 현재 확인되는 권리구조만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 35,700,000원입니다.
가격 역시 최근 기준으로는 긍정적입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 50,000,000원인데 현재 실질취득은 그 71.4%이고, 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 +10.0%입니다. 다만 84세대·1992년 준공이라는 단지 특성과 내부상태 미확인, 임대관계 미상, 도로명주소 표기 차이는 반드시 현장에서 확인해야 합니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 최종 판단의 핵심은 현장 상태와 점유관계입니다.
