대구지방법원 2025타경4270. 포항시 북구 장성동 현진에버빌아파트 205동 8층 808호 아파트입니다. 감정가 294,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 205,800,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.02.17. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 240,000,000원이고, 그 뒤의 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당과 주식회사 국민은행 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 복잡한 임차권 승계가 아니라 현재 가격이 최근 실거래 흐름에 비해 어느 수준인지입니다. 동일 면적 114.97㎡의 최근 12개월 평균은 269,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 300,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.5%로 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 -2.7% 낮아진 점은 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4270 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 장성동 1608 현진에버빌아파트 205동 8층 808호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 114.97㎡ · 25층 건물 내 8층 |
| 사용승인일 | 2008.08.25 |
| 소유자 | 배순화 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 181,195,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없고, 법정지상권도 해당사항없음으로 확인됩니다. 말소기준은 2020.02.17. 을구 13번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당권과 국민은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하므로 매수인이 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 76.5%
현진에버빌2단지 동일 면적 114.97㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 273,333,333원이지만 가격 판단은 최신성이 높은 최근 12개월 자료를 우선해서 봅니다. 최근 12개월 5건 평균은 269,000,000원, 최신 거래는 2026.04. 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 114.97㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 114.97㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 114.97㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2025.09 | 114.97㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 114.97㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 2025.02 | 114.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.02 | 114.97㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 114.97㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2024.09 | 114.97㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 114.97㎡ | 13 | 275,000,000원 |
| 2024.02 | 114.97㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 114.97㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.97㎡ | 5건 | 269,000,000원 |
현재 최저가 205,800,000원은 최근 12개월 평균 269,000,000원의 76.5%입니다. 감정가 294,000,000원에서 한 번 유찰되면서 최근 실거래 평균 아래로 내려온 상태입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -2.7%이므로 시장이 상승 중이라고 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래 자체도 240,000,000원부터 300,000,000원까지 편차가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 240,000,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 52,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 54,951,398원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액은 346,951,398원, 예상 배당액은 202,118,800원, 미배당은 144,832,598원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 144,832,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 205,708,238원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 248,321,186원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 데이터상 매수인 인수액은 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 즉 배당 부족 자체가 낙찰자의 추가 인수금으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장성초등학교 남동측 인근으로, 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 내 8층이며 사용승인일은 2008.08.25입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 및 남동측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며 정비구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 877,600원/㎡, 지목 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지 거래. 현진에버빌2단지는 814세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 273,333,333원보다 최근 12개월 평균 269,000,000원과 최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -2.7% 낮습니다. 감정가 대비 할인만으로 상승 여력을 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 가격 편차 확인. 동일 면적 실거래는 240,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다. 층·상태 등에 따른 개별 차이를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.02.17. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최근 하락 흐름까지 보고 결정
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 근저당·가압류도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 최저가 205,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 269,000,000원의 76.5%라 가격 위치도 감정가 단계보다 낮아졌습니다. 다만 시장 흐름이 -2.7%로 내려오고 있고 최근 거래가 240,000,000원·245,000,000원부터 300,000,000원까지 넓게 분포한다는 점을 무시해서는 안 됩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 현재 가격은 최근 평균 아래지만, 하락 추세와 개별 호수 차이를 반영해 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
