대구지방법원 2025타경4283. 포항시 남구 대송면 제내리 1005 소재 물건으로, 감정평가 이용상태는 제조업소(의복관련)입니다. 토지는 463.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 준공업지역에 속합니다. 건물은 2016.04.27 사용승인된 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 건물입니다. 현재 최저가는 380,654,000원으로 감정가 543,791,840원의 70%입니다.
권리관계의 기준은 2016.09.28 설정된 주식회사대구은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 가압류 2건, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권자는 이후 상호가 주식회사아이엠뱅크로 변경됐고, 2026.03.24 확정채권 일부 대위변제로 20,513,899원이 신용보증기금에 일부 이전됐습니다. 이 내부 채권관계는 배당의 문제이지 매수인의 별도 인수액으로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경4283 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 대송면 제내리 1005 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(의복관련) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치패널지붕 단층 · 사용승인일 2016.04.27 |
| 토지 | 463.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사동심스타일리스트 |
| 감정가 / 최저가 | 543,791,840원 / 380,654,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정훈 / 91,613,631원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 명시 인수권리 해당사항 없음 · 명시 법정지상권 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.28 설정된 대구은행 근저당권입니다. 2025년 강제경매와 가압류, 2026년 추가 가압류 및 아이엠뱅크의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시되어 있어 제공된 권리자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율보다 ‘시세 검증 부재’가 중요
현재 최저가는 감정가 543,791,840원에서 1회 유찰되어 380,654,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 70%이지만, 이 사건에는 동일 용도·인근 비교를 위한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 “30% 할인됐으니 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
특히 이용상태가 제조업소이고 토지를 함께 취득하는 일괄매각 물건은 아파트처럼 표준화된 거래시세를 단순 대입하기 어렵습니다. 현재 380,654,000원이 시장가보다 낮은지, 높은지는 별도의 현장·수익성·대체부지 비교 없이 판단할 수 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체보다 실제 활용 가능성과 환금성 검증이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,654,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,129,156원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 420,000,000원 | 374,524,844원 |
| 2. 경매개시결정 · 김정훈 | 91,613,631원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이심백 | 215,138,680원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 480,000,000원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 주식회사 아이엠뱅크 | 91,613,631원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 6,129,156원을 제외한 374,524,844원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 신청채권자·가압류권자에게는 배당이 돌아가지 않는 계산입니다. 총 채권 미배당은 923,841,098원이지만 이는 소멸하는 채권의 배당 부족분이며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 대송면 제내리 소재 대송초등학교 북측 인근이며, 부근은 학교와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 제조업소(의복관련)로 이용 중입니다. 급·배수설비와 위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 463.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 가로장방, 소로각지이며 공시지가는 619,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제2구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 제조업소와 토지를 함께 취득하는 비주거 일괄매각으로, 동일 평형 아파트처럼 표준화된 실거래 시세가 제공되지 않아 매수층과 재매각 가격 검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고·명세는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2016.09.28 대구은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는지 매각기일 전 최신 등기와 명세서를 다시 대조하세요.
- 근저당 일부 이전. 2026.03.24 확정채권일부 대위변제 20,513,899원에 따른 신용보증기금의 일부 이전관계를 최신 등기에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 경계·현황·사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 용도 적합성. 준공업지역, 상대보호구역, 비행안전제2구역 등 토지이용 제한이 향후 사용·증축·업종에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 380,654,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 인근 유사 제조시설·토지의 실제 거래와 임대수익을 별도로 비교하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 266,457,799원, 3회 유찰 시 186,520,459원이지만, 시세 자료가 없으므로 단순 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2016년 근저당을 말소기준으로 후순위 강제경매·가압류·임의경매가 소멸하고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 배당 부족액이 커도 제공된 계산상 매수인이 이를 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가 380,654,000원은 감정가의 70%이지만, 이를 비교할 최신 실거래가가 없고 물건도 제조업소 + 토지라는 비표준 자산입니다. 감정평가상 임대관계까지 미상인 만큼 권리는 상대적으로 단순하지만 가격·점유·활용성 검증은 보수적으로 해야 하는 사건입니다. 결론은 권리 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다.
